来信内容:
被投诉人（单位）：昆明方瑞房地产开发有限公司
联系电话：0871-65881898 、0871-65650659(开发商) 19987624243（销售员）
请求事项：请求昆明方瑞房地产开发有限公司全额退还就昆明市官渡区珥季路与环湖东路交叉口“北大资源•博颐城一期”6栋1404号房所支付的购房定金及会员服务费45000元整。
投诉事由：本人于2018年05月中旬下午在位于广福路大润发看到北大资源颐和1898房产宣传，在宣传场登记之后去了售楼处看房，介绍我们过去的销售李宁介绍了另外的销售左林林，给我介绍楼盘简介，当时介绍人员介绍该楼盘属于一期，最后销售的三栋，附近建有小学，另外谈及我买房目的是用于居住。销售人员先介绍了周围的交通和学区，然后详细介绍了本楼盘的细节。接下来我和我的母亲有去过一次了解，接下来就到房子交认筹金，我在九月份中旬交了两万元的认筹，销售李宁和我介绍说，大概在10月13号，开盘选房，到10月13日没有如期的开盘选房，销售和我说预售许可证没有办下来，推迟到10月20日选房，预售许可证在10月19日办好，在14日后面他们就把之前交的2万元（第一次）解冻了，但销售和我说，我要在20号之前再交一次认筹2万元，我在19号再一次交了两万元，同时销售人员和我说，我在第二天要再一次交2.5的会员费，这两万五的会员费可以在房价的总价上，减少5万，然后在第二天选房的当天，他们告诉我前天交的钱还不能解冻（认筹）于是我在20日的早上总共交了4.5万元，我的本意是想选两楼盘距离较远的6栋1号房，在销售李宁的推荐下，他告诉我选距离相近的地方，在总价上面会有一点价格的下降，而且告诉我，可能选我比较想选的可能选不上，在他的说服下，我选到了距离相近的房子，加之本人确实想要买一套住房。于是当天上午在10月20日交定金2万，以及2.5万的会员折扣费，销售李宁告诉我，我在10月19号交的2万认筹会解冻，接下来就告诉我，按号码进去交会员费，并且签订了认购协议。事后我还发现开发商在销售中存在诸多问题，我们为这座城市的互联网产业做着贡献，也缴纳了不少的税费，为GDP和养老基金都做了一定贡献。我们想买一套房，在这个城市定下来，继续努力工作，推动这座城市互联网产业的快速发展。但却因为这个不得不痛苦的接受自己不喜欢的房子，或者损失掉一部分钱而买不了房。本来开心的买房变成了一个悲剧。这点钱对开发商来说不算什么，但对我们来说都是辛苦拼回来的血汗钱，而且我们只是想拿回自己的钱，为什么他们欺瞒、违规、诱导在先，却要我们付出代价，对于他们的种种手段，深深伤害我购房的愿望，所以我要求退还购房定金及会员服务费45000元整。理由为：1、开发商并未按照认购书上约定的在签订认购书之前，向本人履行《商品房买卖合同》及其附件等告知、说明义务；违反了《商品房销售管理办法》第二十三条“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》”。2、涉嫌未明码标价的违规行为，售楼处现场未发现有对所售的房源进行一房一价的价格公示信息，销售员也没有提供价格表进行参考，根据国家发展改革委关于发布的《商品房销售明码标价规定》“第六条 商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。第七条 商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。第八条 商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”的规定，已经涉嫌存在未明码标价的违规行为。3、涉嫌不具备销售资格就认筹的违规行为，2018年5月份中旬广福路大润发宣传北大资源颐和1898房产，本人登记后去到售楼处看房。2018年8月底，销售员告知现在可以存2万认筹金可以提前预定，大概10月13号房子就会开盘，不然的话到时这么好的房子就没有购买资格，然后还说会享受优先选房等优惠，但10月13日房子也未如期开盘，再咨询时销售员才得知预售许可证没有办下来，10月14日后销售员说可以把之前存的2万元认筹金解冻，但要在20号之前再交一次认筹2万元，既然未获取预售许可证，那么这个房子就不具备销售资格，预售许可证的发证日期为2018/10/19，而根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；”的规定，在不具备销售资格就收取预约金是违规的。4、涉嫌隐瞒对继续购房的不利因素，在介绍房屋时，销售员始终没有对该房子是否获取预售许可证进行声明,而这明显会使自己的购房考虑造成极大的影响，而销售员却避口不谈，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。及《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”定，已经涉嫌隐瞒对继续购房是否进行的不利因素的行为，已经违规。5、涉嫌捂盘惜售的违规行为，在咨询过程中，销售员说该楼盘属于一期最后销售的3栋，选房后销售员说不要让我对外说他们已经开盘。而根据规定，在开发商获取预售许可证后10日内必须要一次性将预售范围内的所有房源进行出售，而这种行为，根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条：二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为“（五）捂盘惜售或者变相囤积房源；”。的规定，已经存在捂盘惜售的违规行为。6、涉嫌捆绑销售的违规行为，在咨询过程中销售员说必须要交一笔25000元的会员服务费，才能享受抵扣50000元的房款优惠，而这明显已经违返了买卖自由，根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；”的规定，已经涉嫌捆绑销售的违规行为。7、涉嫌不明收费及偷税漏税的违规行为，在咨询过程中销售员说要额外交25000元，可以享受在首付里抵扣50000元的优惠，因可以享受这么多的优惠，这个房子也确实比较中意，所以就交了，但后来拿到的收据才发现，交的那25000元是不计入总房款的，也不是指定的监护帐户收取，而是第三方昆明市西三区骥彪经济信息咨询服务部，然而根据相关规定第三方及开发商是不允许收取总房款之外的费用的，所以已经违反了住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；”。及《税收征收管理法》第六十三条 “纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。”的规定，已经存在不明收费及偷税漏税的违规行为。8、涉嫌欺诈的违规行为，销售员元说现在有交25000抵50000元的优惠，会直接在总房款里扣除，而当时以为是购房产生的费用，拿到收据才看到是会员服务费，收款账户却是第三方。而咨询服务是销售人员应尽的义务及职业本分，却要购房者强交一笔服务费。明明以享受开发商提供房款优惠名义收取的那25000元，却又给了第三方昆明市西三区骥彪经济信息咨询服务部。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。的规定，已经涉嫌欺诈的违规行为。9、涉嫌拒绝公积金贷款的行为，在谈到贷款的时候，我提出用公积金进行贷款，销售员直接说，他们这里不能提供公积金贷款，只能商业贷款，还说现在很多楼盘前期都不能用公积金贷款，只要等到拿到房产证后可以去银行转公积金贷款，最后还是告知说不能，后来针对公积金贷款一事没有谈成，事后才知道，原来这是违规的。根据《住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》第三条“加强销售行为管理。住房城乡建设主管部门要加强市场监管，要求房地产开发企业在销售商品房时，提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。”的规定，已经涉嫌拒绝公积金贷款的行为。10、涉嫌未如实标示已售房源价格、阴阳价格欺诈的行为，售楼处现场对已经销售的房源未进行明确标注。在谈到价格时，销售员一开始的报价为1891180元，后通过团购抵扣等各种优惠最终价格为1777381元，但在认购书上实际约定的认购价却还是1891180，与商谈好的意向价格不符，未体现任何优惠信息。另外只有写进合同的价格是用于申请网签备案，本人实际成交价还包含额外支付的25000元。根据《禁止价格欺诈行为的规定》第六条“经营者收购、销售商品和提供有偿服务的标价行为，有下列情形之一的，属于价格欺诈行为： （一）标价签、价目表等所标示商品的品名、产地、规格、等级、质地、计价单位、价格等或者服务的项目、收费标准等有关内容与实际不符，并以此为手段诱骗消费者或者其他经营者购买的”及《国家发展改革委关于《禁止价格欺诈行为的规定》有关条款解释的通知》七、经营者采取返还有价赠券或者积分返利等方式开展促销活动，有价赠券或者积分返利附加了使用条件，没有在赠券或者经营场所显著位置明确标示的，属于《禁止价格欺诈行为的规定》第六条第（九）项，其他欺骗性价格表示的情形，所以这种已不将优惠条件，及不以最后实际成交价为最终标价的，已经涉嫌阴阳价格欺诈的违规行为。11、涉嫌偷面积及唆使违章改造的违规行为，到售楼处现场后销售员到说门厅天井是赠送的，只要等到房子验收之后就可以自己参照样板房装修成一个婴儿活动室或者储物间多出一个房间，这样在扣除公摊之后房子面积不会太减少，而对于我首次买房，这样的确实可以花少量的钱来达到理想的效果就交了定金签了协议，但事后查询相关的信息才知道，私自改造属于违章改造，是违规的。根据建设部的《建筑装饰非毛坯管理规定》，房屋装饰非毛坯时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，房屋所有权人、使用人必须向房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰非毛坯方案的使用安全进行审定，只有审定后才可以进行改造。及《商品房销售管理办法》第二十四条“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”及《住宅室内装饰装修管理办法》第二章“第五条禁止行为中所列第（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；第（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第六条未经批准禁止行为中所列第（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。”的规定，若真的改造后，被物业、房管局等部门查处，我的损失不是我能承担，而他们明知的情况下，还要这样唆使已经涉嫌欺诈的行为，而根据建筑管理办法，天井不计面积，所以不存在赠送，已经存在偷面积的违规行为，而偷面积带来的隐患会对后续办产权证过程中，若购房合同里没有将赠送面积算在内就很难办下产权证，另外一旦“赠送面积”缩水或出现质量隐患、产权纠纷，遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时，消费者将无法保障自己的权益不受侵害。其次，未来“赠送面积”发生重大安全隐患、事故都将得不到法律支持，即使“赠送面积”写进合同附加条款，也没有法律效力，已经涉嫌偷面积及唆使违章改造的违规行为。12、涉嫌存在霸王条款及拒绝添加购房合同补充条款的违规行为，在签认购协议时并没有让我有时间去仔细阅读认购协议条款，也并未主动出示《商品房买卖合同》及其附件等，只是催着签协议，事后才发现存在很多不合理的条款，多个条款都是在撇清开发商自己的责任，加重购房者的责任，而认购协议本身就是合同格式条款，是当事人为重复使用而预先拟定、在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款与一般的合同条款相比，突出特点是格式条款的事先确定性、不可变更性以及承诺的无奈性。根据《中华人民共和国合同法》“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条 合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”该行为已经涉嫌霸王条款的违规行为。另外，合同磋商属于不可归责于双方的事由，认购书却约定：届时，买受人不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订《商品房买卖合同》及相关文件，否则视为因买受人的原因未能签订《商品房买卖合同》并承担缔约过失责任，买受人交付的定金不予返还，因此给出卖人造成损失的，买受人还应赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，合同搓商不一致不是当事人双方的事由，买受人是可以要求授卖人将购房所有款项进行全额退还。
以上诉求均有录音、图片、协议为证。基于以上原因，为了维护本人的合法权益，特此提起投诉，望有关部门领导能够帮我协调处理，要回购房定金及会员服务费45000元整。
