在城市更新过程中，如何处理新与旧、拆与留、改与建的关系，是一个重要课题。习近平总书记在谈到城市规划和建设时指出，要注重人居环境改善，要多采用“微改造”这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。既要善于运用现代科技手段实现智能化，又要通过绣花般的细心、耐心、巧心提高精细化水平，绣出城市的品质品牌。

金马街道辖区内150余个居民小区，其中老旧小区90余个，60%的老旧小区存在没有物管、建设标准低、服务缺位、环境质量较差等突出问题，对此街道于2018年首批启动老旧小区改造工程，截至目前,已完成43个小区改造,共涉及128.4万平方米，涉及14690户，惠及4万余人；辖区曙光东区、CY集团砖瓦厂生活区被列为国家级老旧小区改造示范项目。

听民声、聚民意 吹响老旧小区改造"集结号"

每个老旧小区的特色不同，“改什么”“怎么改”，需要因地制宜、分类施策，而其中一个共同的原则，就是要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，聚焦居民急难愁盼问题。

近年来，金马街道一直将居民反映强烈的改造内容纳入老旧小区改造范围，以“改到位”为落脚点，实现“软硬件”同步提升，全力推进老旧小区提档升级，确保把老旧小区改造“小事情”办成改善民生福祉的暖心事、大实事。制作民意调查统计表，在小区院坝、居民家中逐户开展民意调查，征求居民意见，了解居民意愿，利用下班或周末居民集中休息时段召开议事会,曙光社区在改造中召开“红色议事会”，按照“一院一景、一院一策”的原则，科学合理的制定小区改造设计方案；凤凰山召开“邻·聚力”居民议事会，以砖瓦为文化元素，提取烧砖烧瓦的工匠精神，展示砖瓦厂的历史文化记忆；东华路社区召开“好邻居议事会”，按照“一园四景，春夏秋冬”的原则，探索党建引领老旧小区治理新路径；昆东社区的“民意亭”、东骧社区的“连心亭”议事会等，充分听取和收集各楼院居民群众对于提升改造工作的意见和建议，并形成书面清单在楼院内进行公示，让老旧小区改造成为“透明工程”、群众心中的“明白账”。同时通过实地走访或电话征询的方式向居民群众征询提升改造的要求，急需解决的事项，是否同意引进物业，鼓励居民以主人翁意识参与老旧小区改造。

党建引领赋能 助力老旧小区改造“逆生长”

街道充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，以群众满意度作为基层治理的出发点和落脚点，从“改观小区面貌、改造基础设施、改优居住环境”着手，高效整合现有资金，进一步提升老旧小区改造精细度，下足绣花功夫，以“微改造”助力老旧小区实现“逆生长”，焕发新活力。

曙光社区从2018年引入首家“红色物业”至今，红色物业服务居民从372户增至4707户，居民支持满意率从进驻前48%提高到95%，物业费收缴率从不足10%达到95%。

完善红色体系

构建由社区党委领导下的“居民区党支部+物业管理委员会+物业公司”的组织体系；居民区党支部与物业公司实行“双向进入，交叉任职”，同时物业企业党支部书记担任社区党委兼职委员；建立“一承诺、两评议、三满意、四联动+n个服务阵地”服务保障机制，保障物业服务质量“不下坡”。

建强红色队伍

成立社区网格员、院坝长、楼栋长、党员中心户、物管人员、民警、城管队员、“三双”报到党员、环卫人员等多元红色队伍，推动物业服务融入基层社会治理。

做优红色服务

将11间300平方米社区用房改造为红色物业维修站、暖心改衣铺、健康小屋、“吾家”食堂等“一刻钟百姓生活服务圈”；“多网合一”优化社会治理网格，整合党建网、综治维稳网、文明创建网、流动人口管理网等，推出居民医保、老年证等公共服务事项与物业服务事项“一站式”办理，实现红色服务全覆盖。

构筑红色联盟

建立“红色物业”联盟工作站，引入3家物业公司，通过水电工共用、项目共推、风险共担、应急队伍共建等方式降低用工成本，推动物业服务企业从“单打独斗”向“抱团发展”转变。

东华路社区结合区委“一核多维，共建共享”社会治理工作要求，大胆开创社区“两委”组织居民自我管理的方式，实现物业服务兜底。成立社区党委领导下的工作人员、辖区党员、居民和公共单位共同参与的“先锋管家”服务中心，构建“9个先锋小组+102名楼栋长+350名红色志愿者”的自治体系，为辖区4946户居民提供门禁系统维修、消防设施检查、公共环境卫生治理等服务2000余次。

强队伍推动居民由“参与者”变为“先锋管家”

“先锋管家”由社区“两委”成员、楼栋长、党员、热心居民、志愿者构成，与引入物业企业相比，服务居民的人员力量增加了10倍，而服务成本仅为每户每平方0.13元。

建制度保障治理常态长效

完善协商共治、服务联动和志愿服务三项制度，建立“先锋管家”工作考核机制，由社区党委、居民和物业管理委员会做评委，开展日检查、周评比、月汇总，考核满分的“先锋管家”保障“先锋管家”服务质量。

聚资源提升整体服务效能

整合资源链接“好邻居议事厅”“家门口福利社”“和事佬调解室”8个社区社会组织进楼栋，推动参加“一老一小”精准服务、矛盾纠纷调解、公共卫生维护、政策法规宣传等治理工作。

在幸福邻里项目，在保障性住房小区，区住房保障局、幸福邻里社区、巨和物业党支部、租户党小组把党建工作与项目热点、难点有机融合，把租户呼声与幸福邻里党建工作的着力点有机融合。开展红色社区文化、志愿服务、矛盾纠纷调处、爱心食堂、居家养老等红色活动。建设幸福邻里党群活动服务驿站“红旗广场”，建立协商民主室、党员活动室，架起了为民服务的桥梁，用真心服务温暖居民的心，让租户切身感受到回家的温暖。

在凤凰山社区，开展“微改造”工程，以“改造+物业”实现硬件软件双提升，对一角一隅、一砖一瓦、一草一木下足“绣花”功夫，以砖瓦厂“窑”文化留住厂区记忆。改造过程中，整个设计方案、物资采买、规划设计，包括花台、地砖、健身步道、老年食堂、楼栋整体的外立面等方面，都是以融入厂区的砖瓦元素来进行的，方方面面展示出砖瓦历史文化，讲好金瓦窑的故事，诉说着这个小区的历史底蕴。

盘活闲置资源 激活老旧小区“造血功能”

金马街道从居民的切实利益和小区的长足发展出发，开拓“资源资产化、资产收益化”的新思路，盘活小区闲置空间，充分激发社会各界参与热情，调动相关单位积极性，推动老旧小区治理由政府“输血”向自我“造血”转变，让路面平、楼道亮、环境美成为小区常态。

门房变资源 反哺居民生活

曙光社区整合11间300平方米社区用房资源，改造为红色物业维修站、暖心改衣铺、健康小屋、“吾家”食堂等“一刻钟百姓生活服务圈”，并为特殊困难人群提供就业岗位和无偿、低偿的便民服务。社区在收回后门房后统一管理并委托物业经营，让门房变资源，在给居民带来便利的同时，一定程度上贴补经营费用，反哺居民生活，真正做到互惠互利，共谋发展。同时公共车位收回集中管理，反哺物业，形成业主公平享受车位资源。一方面实现了居民公平享受车位资源，减少了社区矛盾纠纷；另一方面，车位划归物业管理，一定程度上贴补物业经营，实现了双赢。

“三块三”伙食团 11年初心不改

东华路社区从2011年7月起通过“三块三”伙食团为辖区60岁以上的老人提供四菜一汤、蔬菜新鲜、肉质合格，每餐3.3元的爱心餐、送餐服务等。社区通过基层协商民主，召开居民议事会，将流动摊贩整合为“引摊入市”便民利民点（“家门口福利社”），向食堂无偿或低价提供蔬菜肉类等食材，形成资源共享“内循环”；社区工作人员、“三双”党员、楼栋长，公共单位、企业等志愿者参与食堂保洁、送餐服务等工作，有效降低运营成本。11年来，“三块三”伙食团不改初心，用餐的老年人从30多人增加到200余人，目前还向环卫、快递、外卖等行业工人提供爱心餐，累计服务就餐158000人次，守护了群众舌尖上的幸福。同时东华路社区党委与芳华里片区“两新”组织建立社企联建机制，助力芳华里片区实现从“老旧院落”到“城市文化美学空间”的蝶变，最大限度实现资源资产化、资产收益化，有效激活了老旧小区“变身”后自身的“造血”功能，推动开放式小区进入可持续发展良性跑道。

在细微中感受民生的“心跳”，在蝶变中看到城市的魅力。老旧小区的旧改，并不是老旧小区的消失，而是在新时代里为它换上了新装，以一种更加适合老百姓需求的形式进行了“变身”，一处处旧里换新颜的背后，是把人民城市的理念落到点点滴滴、把人民对美好生活的期待变成可感的现实。正是金马街道持续的机制攻坚和精细的治理功夫，才能在发展与离别中保留乡愁，让旧改的阳光照进老旧小区，共同擦亮金马街道的城市文明底色。