金马街道凤凰山社区砖瓦厂小区建于上世纪80年代初，涉及15栋居民楼，606户住户，建筑面积约43526平方米，基础设施陈旧、治安案件多发，随着城市现代化进程的逐渐加快，辖区居民对小区改造的需求日益突出。金马街道党委以“兼职委员制”为工作“轴心”，从健全引领机制、提升环境品质和完善配套服务入手，探索“老旧小区改造+红色物业引入+服务运营反哺+企业留守处维系+居民自组织参与”的工作模式，助推企业效益“滑坡”的职工小区实现生活品质“爬坡”。砖瓦厂小区改造项目被评为全国老旧小区改造典型案例。

坚持系统观念从“无人管”到“管得好”

“面子”易改，“里子”难治。老旧小区改造要想实现“标本兼治”，关键是要形成党建引领下的常态长效管理机制。党建延伸“无盲区”。按照“街道党工委—社区党组织—小区党支部”三级党组织架构，持续强化党组织在改造中的战斗堡垒、引领带动作用。由社区主要负责人担任居民区党支部书记，组织小区内政治过硬、热心社区党员担任支部两委，一体盘活用好各类资源服务老旧居民小区改造，保障政策实施落地精细精准。同时按照“一网格一支部一业主委员会一阵地一清单一议事会”的“六个一”工作思路，健全居民区党支部引领基层治理机制。党建联盟聚合力。建立多部门、多事项联动应急处置、快速响应机制，充分用好“书记吹哨、部门报到”“兼职委员制”等系列制度，审议改造提升需求形成项目清单，将砖瓦厂老旧小区改造列为官渡区老旧小区改造项目，引导各级力量向一线精准聚集。居民自治解烦忧。积极走好老旧居民小区改造的群众路线，充分调动志愿者、党员、网格员、楼栋长等党群力量，组成100余人的走访入户小分队到600多户居民家中开展遍访，做好住户的思想疏导工作，提高住户对改造的整体认同感和支持率，最终同意改造的住户占比达到了91%，真正将老旧小区工作从“政府改、居民看”变为居民全程参与，切实推动小区品质提升和社会治理创新。

坚持人民至上从“脏乱差”到“环境优”

坚持问题导向，解决好群众反映强烈的难点、痛点和堵点问题。硬件改造“面面俱到”。建立居民“点单式”老旧小区改造服务，针对群众反映集中的问题，实施太阳能管线入管道、楼内整治等工程，喷刷楼道10582㎡，实现改造不留空白；实施硬化、绿化、亮化、净化、美化“五化”提升，其中硬化面积达11304㎡，补植补种绿化面积3316㎡；针对老旧小区停车位紧张问题，通过“化整为零、易地补裁”的方式，基本实现“一户一位”，改造车位170余个，修建电动车棚350㎡；统筹考虑各类因素，对污水、供水、通信等6种地下管线进行综合设计，实现雨污分流、弱电下地，坚决清除“空中蜘蛛网”。闲置空地“变废为宝”。充分发挥“邻聚力”居民议事会的作用，广泛征集居民意见，整合闲置资产，赋予空置场地新的生命力。加强适老化及适儿化改造，把原先闲置的停车区改造成篮球场、健身步道，增加青年人日常活动场所；设置LED大屏，每月播放两次红色电影，让老年人晚年生活更加温暖。破旧房屋变身“文化长廊”。面对生活区内违法建筑拆除难的问题，集中走访居民近万户，做好思想调解引导，最大限度地化解居民对老旧小区改造的思想“疙瘩”。发挥党员带头作用，带头拆除煤棚、私搭乱建等建筑，打通消防通道。针对不愿拆除的住户，运用“书记吹哨”机制，将相关部门吹到现场，最终拆除178处违建，500多平米，拆除后的空地在保留原有砖窑文化的基础上打造“文化长廊”以及居民“网红墙”，实现老旧小区脱胎换骨的转变。

坚持需求牵引从“零服务”到“服务优”

紧扣小区差异性，发挥居民议事厅作用，优化15分钟便民生活服务圈，建立红色物业服务阵地，延伸街道红色物业品牌服务触角，让老旧小区得到形象更新、服务升级。“红色物业”当好老旧小区“红色管家”。在获得89%的住户同意的前提下引入全国20强的物业。建立健全“红色物业”长效管理机制，依托街道“红色物业联盟”资源，实施“小小抱团”“大大联合”“大小帮带”工程，构筑需求链、资源链和服务链，通过资源共享、项目共推、风险共担等方式，结合东原璞阅的物业服务降低企业用工成本，小区全年合同费用为54万元，物业费为0.45元/平方；停车位150元/月。物业服务费用由社区资源经营收益、居民缴纳物业费、政府补助三部分组成，通过小区物业服务标准化和管理差异化，助力老旧小区物业服务水平提质增效。为民服务阵地下沉网格。便民服务事项下沉网格，实现“15分钟服务圈，便民服务在身边”。联动金马卫生院及辖区“三双”党员资源，设置昆明市首个家庭医生门诊，免费为65岁以上老人体检，实现医疗卫生服务“零距离”。将“暖心集市”升级为“金小马”志愿积分兑换点，推行“社区大服务+党员微服务+居民自服务”的服务模式，居民能在家门口低价购买物资及用志愿服务积分兑换物品，调动居民参与小区治理的积极性。培育社区自组织。针对小区内老年人口多的实际，依托街道社工站、社会组织等资源，通过硬、软件支持，积极培育社区自组织“枫叶老友会”，为弱势群体提供关爱服务。目前共有注册志愿者21人，开展服务活动10期，服务400人次。