官渡区“十三五”楼宇（总部）经济发展研究

中国西部发展规划研究院

目 录

前 言 1

一、 楼宇（总部）经济相关概念 2

（一）楼宇经济 2

（二）楼宇经济业态 2

（三）发展楼宇经济的背景 3

（四）发展楼宇经济的意义 3

二、 官渡区楼宇（总部）经济发展形势 6

（一）官渡区楼宇经济发展现状 6

（二）官渡区楼宇经济发展中存在的问题 9

（三）发展楼宇经济的机遇 11

（四）发展楼宇经济的基础 12

（五）发展楼宇经济的挑战 16

三、 官渡区“十三五”发展楼宇（总部）经济的指导思想及目标 19

（一）指导思想 19

（二）基本原则 19

（三）发展目标 21

（四）空间布局 22

四、 官渡区“十三五”发展楼宇（总部）经济的重点任务 25

（一）从增量和存量两个层面把控商务楼宇供给 25

（二）全方位提升楼宇经济发展水平 28

（三）提升楼宇经济发展的聚集度 29

（四）创新楼宇招商引资模式 30

（五）完善楼宇经济的公共服务体系 31

（六）推动总部企业成长 32

五、 官渡区“十三五”发展楼宇（总部）经济的保障措施 34

（一）加强组织领导 34

（二）强化规划控制 34

（三）完善政策支撑 35

（四）加大资金扶持 35

（五）增加人才力量 36

（六）强化宣传推介 36

前 言

楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态，发展楼宇经济已成为中心城区调整产业结构、转变经济发展方式、实现“保增长、促发展”的重要手段。总部经济是楼宇经济发展的高级形态。官渡区具备发展楼宇（总部）经济所需的基础、优势和条件，楼宇（总部）经济发展呈现出较好的势头。为进一步引导官渡区楼宇（总部）经济有序、健康、快速发展，增强城市综合实力和整体竞争力，特编写本研究报告。

本报告以《昆明市城市总体规划（2011-2020）》、《昆明市商业网点发展规划及布局（2011-2020）》《昆明市城市轨道交通近期建设规划（2013-2019）》、《官渡区土地利用总体规划（2006-2020）》、《官渡区商业网点规划（2014-2025）》、《关于促进楼宇经济发展的指导意见》（昆政发[2010]62号）、《关于加快发展总部经济的意见》（昆政发[2010]63号）、《昆明市人民政府关于促进楼宇经济发展的意见》(昆政发[2012]62号)、《昆明市2015年总部（楼宇）经济工作考核办法》（昆总（楼）办〔2015〕1 号）及《昆明市2015年总部（楼宇）经济工作考核评分细则》和官渡区楼宇（总部）经济专题会议精神为依据，提出官渡区“十三五”发展楼宇（总部）经济的指导思想、目标原则、功能布局、重点任务和保障措施。

一、楼宇（总部）经济相关概念（一）楼宇经济

楼宇经济是指以功能性板块或区域的楼宇为主要载体，通过开发、出售或租赁方式进行招商引资，由多元主体或多元业态从事经营活动并产生持续性税源、带动区域经济向品质化、集约化发展的一种现代城市经济形态。简而言之，楼宇经济就是以楼宇为载体的经济业态。

（二）楼宇经济业态

楼宇经济业态可从两个层面来分析。

从产业层面来分析，二产中可纳入楼宇经济业态的是部分高新技术产业和都市型工业，三产特别是文化创意产业的所有门类都是楼宇经济业态。因为一些高新技术产业和都市型工业可以通过租用楼宇或者购买标准厂房、而不是自己买地建厂房的方式实现生产，所以也可以纳入楼宇经济产业范畴。

从“产业链”层面来分析，在“产业链”各个环节中，研发、销售、管理等环节往往在楼宇中进行，相应地，“研发经济”、“总部经济”属于楼宇经济，且处在“产业链”的高端。具体而言，楼宇经济产业范畴可包括三部分：服务业和文化创意产业；一产中的研发、销售环节；部分高新技术产业和都市型工业。

（三）发展楼宇经济的背景

“十三五”时期，是我国城市化加速期、城市成长关键期和城市价值提升期。当前，我国城市发展呈现五大新趋势：一是城市发展开始从外延式扩张向内涵式发展转变；二是城市软实力逐步成为城市发展的核心竞争力；三是城乡统筹和城乡一体化成为城市发展的新格局；四是综合配套改革实验区的示范意义进一步凸显；五是城市群对城市建设与发展的作用进一步增强。谋划好官渡区“十三五” 楼宇（总部）经济发展，对提升城区综合竞争力和促进经济社会全面发展具有重要意义。

同时，低碳城市建设将成为“十三五”时期城市发展的重要导向。在“十三五”时期乃至今后未来更长的发展时间内，建设低碳城市，是应对气候变化、加快生态文明建设的现实需要，是应对国际金融危机，推动产业转型、引领世界经济发展方向的重要举措，是加强国际交流合作、形成未来经济新的增长点的必然选择。低碳城市建设将催生一大批新型商务楼宇，催生新的能源革命、新的产业革命和新的生活方式革命。

（四）发展楼宇经济的意义

楼宇经济对官渡区的意义十分重要，事关政府税源的扩大，事关土地问题的解决，事关转型升级的推进，事关投资环境的改善。官渡区经济要在城市成长关键期和城市价值提升期中走在前列，必须集约利用土地、发展楼宇经济，走内涵式发展的道路，提升城区软实力。

1、 楼宇经济是中心城区政府的税源基地

楼宇经济就像一个强力磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚和流动，形成了显著的财富效应。一幢幢楼宇就是一个个“聚宝盆”，不断产生新的持续性税源，所以有人形象地把楼宇经济比作“站着的开发区”。官渡区作为昆明的中心城区，虽然土地资源有限，但近年来在发展房地产业的同时，也催生了一批高档商务楼宇的建设，如鼎盛大厦、银海樱花语等，这些楼宇势必给官渡区带来新的经济增长点。2014年官渡区楼宇总税收25.1亿元，总部企业实现户均税收贡献6500万元。

2、 楼宇经济是解决土地稀缺问题的有效途径

当前官渡区正处在加快发展的关键时期，与同属昆明主城的其他区相比，虽然在土地条件方面具有一定的优势，但在经历了两次区划调整，极大地压缩了官渡区经济的发展空间，全区经济增长开始受困于地域限制。一方面是对建设用地需求的不断增加，另一方面却是待开发利用空地的不断减少，而且地价越来越贵。只有发展楼宇经济，才能实现从“向土地要效益”到“向空间要效益”的转变，实现从土地招商向楼宇招商的转变，走内涵式发展的路子。最终，通过建设商务楼宇带动官渡区经济结构、发展方式、城市形象和资源环境的转变。

3、 楼宇经济是加快转型升级的必然要求

大板桥街道托管后，随着大板桥所辖区域面积的划出，使官渡区的区域面积由大城区大官渡转为区域面积最小的城区，已成为昆明主城四区区域面积最小的城区，所余八个街道均为城市建成区和滇池保护区域，从昆明打造国际知名旅游城市考虑，官渡区位于主城区，向北无发展空间，向南为滇池保护区，经济发展与产业转型升级面临巨大压力。

商务楼宇通过汇聚众多服务业企业，可衍生出金融、信息、法律、代理、咨询和后勤服务等多方面的需求，从而带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等行业的发展，形成各行业繁荣共生、互相促进的良性循环，对于提高中心城区在全市经济分工中的聚集、辐射、带动作用具有重大意义。同时，通过培育专业特色楼宇，增加高新技术产业等朝阳产业在经济构成中的比重，优化以商贸零售、餐饮为主的传统商贸业结构，促进转型升级，加快经济发展方式的转变。

4、 楼宇经济是提升官渡区城市品位和档次的有效途径

发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、服务配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，可以较大改善整个城区的形象、提升城区品位、营造优质的商务环境等。同时，引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到楼宇中落户，可以不断提升城区的服务能力和带动作用，大大改善城市的投资环境，从而凸显城市的魅力、活力与潜力。

二、官渡区楼宇（总部）经济发展形势（一）官渡区楼宇经济发展现状

“十二五”以来，官渡区楼宇经济发展主要经历了两个阶段：第一阶段是2010年至2013年，主要以新增楼宇面积、新增总部企业等工作为主，期间全区新增楼宇面积100.62万平方米，新增总部企业12户；第二阶段是自2014年以来，主要以楼宇的提质增量为重点，更加关注楼宇经济的税收增长率，亿元、千万元楼宇的培育扶持。全区楼宇经济在做大规模、做强特色、做优布局、做精服务等方面都取得了较好的成效。

1、 楼宇招商成效显著。2008年以来，官渡区高度重视楼宇招商工作，先后引进浙江芬莉集团新建螺蛳湾国际商贸城、云南省城投新建融城金阶、广州海伦堡地产新建海伦国际、银海房地产新建樱花语幸福广场等一批项目已经投入使用，建筑面积40余万平方米的滇池国际会展中心在2015年6月投入使用，为官渡区发展楼宇经济创造独特优势；同时，楼宇的二次招商为官渡区楼宇经济发展带来了楼宇的集聚效应，在楼宇中不乏中铁物资集团云南有限公司、云南华能澜沧江集团、中国国电云南公司、山东高速云南有限公司等世界、国内500强区域总部企业。招商引资的集聚效益带动了官渡区楼宇经济的快速发展。

2、 楼宇经济效益日益显著。截止到2015年，官渡区全区范围内共有商务楼宇162幢，面积约533万平方米，入驻企业约为4563户，就业人数27896人，楼宇税收总额达251257.11万元，楼宇税收占全区税收总额比重25%左右。官渡区楼宇中税收亿元楼宇4幢（云南城投大厦、中国铁建高新装备股份有限公司、螺蛳湾国际商贸城、华能澜沧江），税收千万元楼宇9幢，分别占楼宇总数的2.5%、5.6%（表1）。2015年，全区认定总部企业19户，占全市认定总部企业208户的9.1%，总部企业实现户均税收贡献6500万元。

表1 官渡区税收上千万楼宇名单

3、 楼宇规模不断扩大。2011-2015年官渡区新增楼宇面积（商务楼宇）分别为32.67万平方米、39.32万平方米、31.80万平方米、29.50万平方米、30.3万平方米，年均新增楼宇面积超过30万平方米；2011-2015年总部企业户数分别为10户、13户、15户、17户、19户，包括中国铁建高新装备股份有限公司、葛洲坝集团第六工程有限公司等世界500强企业总部已经落户官渡区。

表2 官渡区各街道楼宇经济情况

说明：该表是根据现有资料不完全统计的结果。

4、 集聚效应初步显现。楼宇招商成效明显，集聚效应开始显现。除了楼宇相对集中的吴井、太和、关上等传统城区街道外，随着鼎盛大厦、银海樱花语等一批重点项目陆续投入使用，矣六、官渡、小板桥片区成也为官渡区楼宇经济发展新的增长点。

5、 服务与扶持力度不断加强。区级层面制定了楼宇经济分年度实施计划，建立了楼宇经济工作领导小组、办公室及服务中心，统筹全区楼宇经济发展各项工作，同时健全各项工作机制，改革行政审批制度，不断加大协税护税和财政扶持力度，推动楼宇经济集聚发展。各街道也不断完善组织网络，优化楼宇经济协作招商、联动管理、激励扶持等政策，探索楼宇社区、一站式代理代办、地毯式楼宇排摸等举措，不断做大做优楼宇经济。

（二）官渡区楼宇经济发展中存在的问题

1、 商务楼宇缺少功能性规划，品位和聚集程度偏低。目前，官渡区大多数楼宇缺少科学的规划，配套设施不全，档次不高，功能不齐，内部结构欠科学、管理不善，信息化、自动化、网络化水平不高，部分交通不畅通，车位设置有限，极大地影响了楼宇的档次。商务楼宇的聚集度较低，缺乏专业及特色楼宇，商务楼宇发展自发成分较大，缺少统一的规范布局。投资者重招租，对入驻企业缺乏筛选，楼宇专业化特色不强，难以形成品牌效应和企业集聚效益。另外，官渡区专业经营出租楼宇的管理主体数量有限，大部分楼宇均一次性卖与商户，存在多个业主，经营商业楼宇尚未形成专业化规模。

2、 楼宇经济发展与产业发展融合程度低。目前官渡区楼宇经济的发展仍处于楼宇规模和数量扩张阶段，楼宇经济发展与产业发展融合程度低。具体表现为：首先，商务楼宇内行业分布混杂，缺乏特色和专业商务楼宇。而从官渡区的现实状况来看，楼宇内行业分布混杂，一座商务楼宇内往往同时存在传统服务业、信息产业、制造业等多种业态。与此同时，性质类似的企业又散落在各栋楼宇内，彼此之间同质竞争，资源内耗，产业集聚效应不强。而且楼宇专业化特色不强，未形成品牌效应和产业集聚效应。其次，商务楼宇发展自发成分较大，以传统服务业为主。从规划布局上看，商务楼宇发展自发成分较大，商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，商务楼宇的聚集度较低，未形成一定规模的商务楼宇群。楼宇经济以传统服务业为主，而与楼宇经济的关联性很强的商业、星级酒店、文化娱乐等产业发展滞后，楼宇经济的辐射效应不够突出。最后，总部企业对官渡区整体产业带动不强，未形成优势产业。官渡区认定总部企业涵盖房地产、建筑业、商贸服务业、旅游业、物流业等行业具有产业链短的特点，且这些企业都不是行业龙头企业，也难以形成集聚效应，难以带来上下游行业的集聚。另外，从目前官渡区总部企业的现状来看，官渡区总部企业存在数量少、单体规模小、结构单一房地产总部企业占比大、总部税收中房地产业占比大可持续性税源少等问题。

3、 楼宇经济相关专业人才缺乏。官渡区楼宇经济发展缺乏专业人才，包括专业运营人才和相应的管理服务人才，自发性的楼宇管理占比较大。楼宇投资商、物管企业缺乏通过加大投入、引进人才来提高楼宇的智能化、自动化、信息化水平和楼宇的管理水平，并以此提高入住率和租金、吸引更多企业的意识。

4、 发展楼宇经济的重要性未被社会广泛认识。官渡区楼宇经济发展工作尚未“破题”，全社会对充分挖掘楼宇资源、加快发展楼宇经济的重要性、紧迫性的认识还不够，对楼宇经济在推进经济转型、发展高新技术产业和现代服务业、培育“总部经济”、“税源经济”中的作用认识模糊，认为楼宇经济只是办公楼的出租和销售，是“出租经济”、“房产经济”。因此，进一步统一思想，提高认识是当前发展官渡区楼宇经济的首要任务。

  （三）发展楼宇经济的机遇

1、 区域经济合作的深化将进一步提升官渡区发展楼宇经济的空间。一方面，在云南面向南亚东南亚辐射中心进程中，昆明作为我国参与东南亚南亚区域经济发展的重要城市，作为国际产业转移的中转地，将获得更多地发展良机。另一方面，转变经济发展方式客观上要求产业结构调整优化和转型升级。对于官渡区而言，将重点发展现代服务业和战略性新兴产业。进一步发挥信息化的带动作用，推动传统优势产业转型升级。引进域外总部企业和培育本地总部企业将面临难得的发展机遇。

2、 城市更新改造为官渡区发展楼宇经济带来新的机遇。“十三五”时期，官渡区的城市更新改造将更注重产业与城市功能融合、空间整合，“以产促城，以城兴产，产城融合”。片区改造、市场搬迁与产业发展的结合将为楼宇经济的发展带来新的机遇。城中村改造和市场搬迁以后可以形成大面积的土地可以用于集中建设商务楼宇，实现商务楼宇资源开发的集群效应和功能整合。

3、 企业迁移和区域布局为发展总部经济带来新机遇。随着地州部分优质企业的规模扩大和经营战略转型，将总部由地州迁移至昆明是不少企业重要的选择之一；同时，全国性知名企业也加紧在各省市场的战略布局，昆明将面临区域性总部增多的机遇。主城四区均具有较大的总部企业发展机遇，官渡区因其优越的区位和交通条件、良好的企业成长环境、楼宇经济发展的良好态势等多项有利条件，在与主城其它三区的同台竞争中略占优势。

（四）发展楼宇经济的基础

由近年来国内楼宇经济研究热潮和发展实践可见，楼宇经济发展须具备的基础条件包括4个方面的内容，即土地、交通、区位和产业。

1、 土地条件

官渡区丰富的土地资源为楼宇经济的发展提供了较好的基础。官渡区大板桥街道托管滇中新区以后，实管面积大幅缩小，但仍有较大面积的可开发用地用于发展楼宇经济。从规划梳理的情况看，巫家坝片区、文化生态新城、小板桥等片区楼宇发展空间巨大，据测算官渡区未来可开发商务楼宇面积是昆明四个主城区中最大的。放眼主城各区，目前只有官渡还有可以连片开发的区域，以巫家坝片区来讲，机场搬迁后留下9.98平方公里，在官渡区的规划中将是以楼宇为主的城市新中心。

2、 交通条件

优越的交通条件成为发展楼宇经济的最有利条件。在官渡区的行政区划内，有全国第四大的门户长水国际机场，有云南省最大的铁路枢纽站，贵昆、南昆、成昆三条通往内地的铁路在官渡区汇合，未来还有从昆明出发的泛亚铁路，有出省的公路路网，这些基础设施条件为官渡区发展总部经济创造了独特的有利条件，为到官渡区发展的总部企业和要走出去的总部企业提供了充分展现的平台。

另外，随着昆明轨道交通建设的推进，将形成的地铁经济助推楼宇经济的发展格局。目前地铁6、1、2号线已开通，在官渡区分布的28个地铁站点，地铁周边逐步形成一种新的经济模式“地铁经济”，使昆明的商业形态朝点状-带状-片状发展，带来的便捷快速将使官渡区的中心商圈得以串联，通过构建以地铁网络为基础、地铁站点为节点构建的楼宇经济网络，为楼宇经济的发展带来新的发展机遇。

3、 区位条件

随着国家门户枢纽机场、泛亚铁路和昆曼、昆仰公路等一大批重大基础设施建成，昆明将由我国对外开放的末端变为前沿，发展空间十分广阔。“中国－东盟自由贸易区”的不断发展和GMS经济合作机制的日益完善，将促进东南亚南亚地区在相当长的时期内成为全球经济增长速度最快的地区，经济发展潜力巨大。昆明也将在长期内成为中国对东南亚和南亚发挥政治和经济影响力的前沿阵地。

官渡区作为南亚、东南亚辐射中心的昆明中心城区，新建的现代场馆和一流的配套设施。加之“十三五”期间巫家坝片区将打造成南亚、东南亚的文旅，商品、教育、区域营销、文艺展演、风情展示中心。诸多要素的叠加满足了发展定位的条件，充分利用我区优势和在云南省、昆明市区域内具有的唯一性，为促进会展产业的全面发展和巫家坝片区的整体开发锁定了方向，同时也有利于商贸、文旅、物流等产业的高度融合发展，更是扩大对外开放，强化区域合作的高度体现。围绕南亚、东南亚辐射中心建设的思路，功能性规划和产业形态的不断融合将加速官渡区楼宇经济发展的步伐，更为大项目的生成提供了有力支撑和保障。

4、 产业条件

以现代服务业为主体的都市经济的发展为楼宇经济的发展提供了产业支撑和商务需求，楼宇经济的崛起是现代服务业和都市型产业集聚及辐射的必然结果。越来越多的研发、营销、物流等公司与会计师事务所、律师事务所、金融服务机构、技术咨询机构、广告服务中心及其他中介服务组织进驻官渡繁华城区的写字楼，形成了支撑楼宇经济发展的专业服务体系。

现代服务业发展迅速。官渡区将现代服务业发展作为调整产业结构和转变经济发展方式的支撑点，集中精力建设昆明市的“金融商贸、旅游消费、物流配送、会议会展”中心。积极构筑功能分区明显的商业核心区，建成一批高水平购物、消费、休闲、娱乐项目，整体提升第三产业档次，现代服务业对官渡经济发展的引领效应日渐显现。2015年，全区第三产业实现增加值568.52亿元，同比增长9%，第三次产业占GDP比重达62.9%；全区实现社会消费品零售总额400亿元，实现旅游总收入227亿元。

会展经济蓬勃发展。以滇池国际会展中心、昆明国际会展中心为代表的会展基础设施的完善将推动官渡区会展经济的蓬勃发展，会展场馆等基础设施的建设将助推楼宇经济的发展，同时会展经济还会通过带动相关产业发展促进楼宇经济的发展。每一次会议或展览的举办将吸引大量的商务客和游客，即必然会带动交通、旅游、餐饮等第三产业的发展。一种流行的观点认为，会展经济可以带动交通、旅游、餐饮、住宿、通信、广告等相关产业的发展。国际展览业的产业带动系数为1∶9，即会展的投入若是1元，其带动住宿、餐饮、运输、通讯等产业的收入将达到9元，据研究昆明的会展带动系数为1:7。

文化旅游产业规模不断扩大。文化旅游业在区域经济发展中的地位日渐凸显，无论产业规模和实力都得到了进一步增强，官渡区内国家4A级景区：官渡古镇、螺蛳湾国际商贸城旅游购物景区日渐成熟，目前云南省博物馆、云南艺术中心（大剧院）、云南文苑等三大省级重点文化项目落户官渡区，为官渡区文化旅游业的发展注入了新的动力。此三大文化项目实现了功能性布局合理、地标性建筑形态，在保证了环保型、生态性、实用性的同时与周边环境相得益彰。三大省级重点文化项目的建设通过楼宇功能性聚集推动楼宇经济的发展，使得官渡区楼宇经济的业态进一步丰富；另外，这些项目建成后，官渡区的文化旅游产业将实现新的突破，由文化旅游间接推动官渡楼宇经济的发展。

 （五）发展楼宇经济的挑战

1、 经济新常态为楼宇经济发展带来新挑战

从国内环境看，宏观经济总体进入增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的“三期叠加”新常态，到了爬坡过坎的紧要关口，经济增长从高速增长转向中高速增长，由上升期逐步进入调整期，影响经济快速发展的不确定因素增多，稳增长的压力较大。官渡区属于云南省划定的重点生态开发区，经济发展受一定限制。从官渡区发展现状看，楼宇项目的土地报批、资金筹措、拆迁进场等存在较大困难，固定资产投资的成本和压力不断上升，对楼宇经济发展的支撑作用减弱。另外，在房地产市场进入调整期后，楼宇进行二次招商的难度不断加大。

2、 来自周边城区的激烈竞争

从昆明主城四区来看，五华区楼宇发展规模和质量均位居前列，亿元楼宇达到6栋，昆明国家广告产业园等特色楼宇群组趋于成熟，楼宇经济的特色化发展取得明显成效；盘龙区中央商务区的“团状”式和北京路沿线“带状”式楼宇布局已成为昆明楼宇经济核心区域，北辰、联盟等次商务中心也在加快楼宇经济发展，楼宇经济的布局优势和延续下来的传统认同仍然占据昆明市楼宇和总部经济发展的优势地位；西山区近年来加大楼宇经济发展力度，昆明泛亚金融产业园、万达等大型项目的落地，提升了楼宇经济发展的层次，楼宇经济发展势头良好。从2014年主城四区新增楼宇面积来看，官渡区新增楼宇面积已掉至最末，来自主城三区的竞争压力加大。另外，经开区、高新区、滇池度假区、呈贡新区也依托其政策优势和产业集聚，加快发展特色楼宇，同城竞争更加激烈。

表5 2014年昆明主城四区新增楼宇面积

3、 招商质量有待提高。从地块招商看，基于房地产市场近年的快速发展，部分非专业的商业地产企业以“短平快、擦边球”的思路摘取商业用地，为尽快收回开发成本，倾向于将楼宇设计成酒店式公寓，导致商业项目“住宅化”。从二次招商看，由于缺乏明确的产业定位和差异化的发展目标，楼宇入驻企业中小企业偏多，且存在税源流失现象，导致“黄金资源”未能发挥“黄金效益”。

4、 楼宇多元形态发展带来的挑战

不同类型、不同规模、不同行业的企业对楼宇选择的要求逐渐精细化，传统的写字楼式的楼宇受到新型楼宇的冲击，楼宇的多元化发展给楼宇的规划、设计、管理、服务提出了更新的要求。官渡区由于楼宇发展的多元化程度不足，造成特色楼宇群组的发展不足，一定程度上影响了集聚效应的扩大，大部分楼宇还停留在杂乱的集中、简单的集聚、有楼宇无楼宇经济、有企业无总部的发展阶段。

三、官渡区“十三五”发展楼宇（总部）经济的指导思想及目标  （一）指导思想

立足于官渡区“十二五”时期楼宇经济发展的基础和条件，高举中国特色社会主义伟大旗帜，全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话特别是考察云南时的重要讲话精神，坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照扩大增量、优化存量的发展思路，通过实施筑巢引凤、存量盘活、升级改造、优势带动、整合提升等措施，大力改善楼宇经济发展的软硬环境，推动商务楼宇开发建设及升级改造，吸纳优质总部企业入驻，努力打造实力凸显、特色明显、生态低碳、布局科学的现代楼宇经济。使楼宇经济成为官渡区推进新型城市化建设以及加快发展促转型的一个重要途径，推动官渡区城市转型发展、产业优化升级、发展质量提升，为官渡建设“文化、生态、宜居特色区，区域性国际商贸聚集区、区域性国际会展中心区”提供有力支撑。

  （二）基本原则

1、 坚持市场主导的原则。面对楼宇经济激烈竞争的局面，必须遵循经济发展和市场调节的作用，以提高城区能级和效益为核心，充分运用社会的供求信号和价格杠杆，调节楼宇资源的优化配置，促进楼宇经济的良性运行，最大限度的提高单位面积产出率，增强楼宇经济发展的核心竞争力。

2、 坚持特色培育的原则。积极应对楼宇经济同构化现象，充分借鉴先进城市发展经验，按照“十三五”规划纲要明确的重点发展产业和重点建设区域准确定位楼宇功能，大力培育我区特色楼宇和功能，实现与周边城区的错位发展。

3、 坚持制度规范的原则。要以规范楼宇经济管理运作为目标，着力加强规范化制度建设，必须加强依法管理，形成适应楼宇经济发展特点的管理秩序，全面优化楼宇经济发展的政策环境，促进政府职能从管理型向服务型转变，并随其发展不断进行制度创新。

4、 坚持集聚开发的原则。要以 “一核两轴三中心”的开发建设为基础，在城区中央商业区核心位置建设满足现代产业需求的商务楼宇，实现楼宇的高密度集聚，提升楼宇经济发展的核心竞争力。

5、 坚持联动发展的原则。要着眼于提高楼宇经济竞争力，强化楼宇经济开发建设中商务商业联动的理念，加快综合配套设施的完善和区域综合开发的整体推进，在加快商务楼群建设的同时，推进大型停车场、五星级宾馆等配套设施的完善，积极导入现代商业理念，积极发展大型购物中心、品牌折扣店和专业店，打造时尚购物中心、商业街区和商务办公区相结合的现代商务商业联动模式，实现多业态、多功能、多行业的融合。

  （三）发展目标

1、 总体目标

围绕以楼宇经济为载体的现代服务业强区建设总要求，坚持“国际化、高端化、特色化、集约化、标准化”五化导向，做优布局、做大规模、做强特色、做精服务。围绕文化创意、旅游休闲、金融服务、电子商务、信息软件、会展服务、物联网、生物医药、商贸服务和新能源等现代服务业和战略性新兴产业，不断丰富、优化楼宇经济业态，切实引导楼宇经济有序、健康、快速发展，全面提高楼宇经济的整体规模和实力，使楼宇经济成为加快官渡区经济转型的有效载体和重要形态。通过内外源并重，引进与培育并举，加快实现总部企业数量明显增加，总部企业规模明显提高，结构不断优化，以CBD为核心的总部集聚区逐步成型，总部经济相关政策体系和服务体系更加健全。全力打造楼宇经济集聚区，有效增强中心城区的集聚力、辐射力和渗透力，提升城市综合服务功能，把官渡区建设成为全省有重要战略地位的服务经济高地。

2、 具体目标

全面实施楼宇经济做大做强工程。到2020年，实现税收亿元楼宇6幢、千万元楼宇15幢、特色楼宇3幢。新投入使用商务楼宇15幢，总建筑面积120万平方米以上；到2020年底，总部企业数量达到25家；楼宇税收占全区税收总额达到30%以上。

（四）空间布局

官渡区地处昆明市主城区中心，有市商业中心的发展基础，临港的地理优势和传统商业核心区的发展优势。布局以轴线发展模式和传统比较优势为基础，集中做“点”，以“线”带“面”形成楼宇经济“点－线－面”全面发展的优越形态，以地铁和城市主干道发展轴为主要轴线，总体按照“核心带动、带状串联、中心集聚”的思路，优化发展楼宇经济的空间布局形成“一核、两轴、三中心”的格局。对楼宇经济相对集聚的重点区块，进一步提升完善，突出其核心功能，向做专、做精、做大、做强发展。

一核：突出官渡区“十三五”期间楼宇经济与现代产业融合的重点领域，构建以巫家坝片区为中心的巫家坝高端商务楼宇经济核心区。

——巫家坝高端商务楼宇经济核心区：依托巫家坝城市新中心建设，重点以高端会议、现代商务为核心，突出在昆明与滇中城市群中的战略角色，突出面向南亚、东南亚会展与商务国际化枢纽地位，坚持功能复合发展，建设昆明市一流的高端城市商务门户。主要布局的楼宇经济业态以金融服务业、科技服务业、商务服务业、电子商务、咨询服务业、人力资源服务业、商贸服务业、文化产业、旅游业、健康服务业、法律服务业等为主。

两轴：依托官渡区交通区位优势，构建“拓东路—东郊路—彩云北路”楼宇经济发展轴和“飞虎大道”楼宇经济发展轴。

——“拓东路—东郊路—彩云北路” 楼宇经济发展轴：结合相关产业规划，串联城市核心区、金马临空产业区、巫家坝城市新中心、小板桥现代商务休闲区、官渡文化生态新城、螺蛳湾国际商贸区6个片区，形成北南方向的产业发展轴，重点聚集总部经济、商贸商务、旅游休闲、都市工业等产业。

——“飞虎大道”楼宇经济发展轴：结合相关产业规划，串联巫家坝城市新中心、官渡文化生态新城、三个半岛会展度假区3个片区，形成北南方向的产业发展轴，重点发展文化旅游、会展、都市农业等产业。

三个楼宇经济发展中心：以主城区为基础，依托城市周边不同区域的传统比较优势和城市更新改造带来的新机遇，着力打造文化生态游憩楼宇经济中心、新螺蛳湾现代物流现代服务楼宇经济中心、官渡特色商业楼宇经济中心。

——文化生态游憩楼宇经济中心：以滇池国际会展中心和三个半岛片区为中心，围绕打造现代新昆明的现代商贸聚集区、文旅休闲新兴区、宜居康健首选区的城市产业定位，集聚高层次的会议展览、金融服务、商贸服务、酒店服务，着力打造云南省RBD(Recreational Business District)高端商务楼宇群；加快推进会展中心建设，深度开发旅游度假资源，打造形成文化休闲、特色旅游楼宇经济群；依托各国总领馆、南博会等官渡区特有的资源，构建面向东南亚南亚国家的楼宇集群，以官渡区各种资源及优越的投资环境吸引各国企业入驻，进而形成特色鲜明的外向楼宇聚集区。主要业态以金融服务、商贸服务、节能环保服务业、会展服务、总部经济、新型业态和新兴产业、文化产业、旅游业、健康服务业、法律服务业、家庭服务、体育产业、养老服务业、房地产业等为主。

——新螺蛳湾现代物流现代服务楼宇经济中心：依托新螺蛳湾的交通区位优势、先进的物流基础设施，通过集聚国内外营销、采购等机构和有实力有影响的国内外物流企业，加快发展现代物流及仓储运输楼宇经济群；依托先进的物流信息平台，加快形成金融服务、中介服务、信息服务、法律服务、会计服务、广告服务、软件研发、服务业外包等业态参透融合发展的楼宇经济群。

——官渡特色商业楼宇经济中心：以关上、太和、吴井三街道为中心，规划建设一批既体现城市战略地位、又凸显区域特色的商务区块和楼宇，着力增强产业竞争新优势，拓展发展空间，提高环境品质，提升区域领先地位，打造成昆明领先、著名的高端化、特色化、国际化商务区。主要业态以商贸服务业、电子商务、咨询服务业、人力资源服务业、文化产业、旅游业、法律服务业、家庭服务、体育产业、房地产业等为主。

四、官渡区“十三五”发展楼宇（总部）经济的重点任务（一）从增量和存量两个层面把控商务楼宇供给

发展楼宇经济就是对楼宇与业态进行排列组合，以实现楼宇效益的最大化。以楼宇的建设、运营等为视角，可以把官渡区商务楼宇的供给归纳为以下几类。

1、 新建过程中的楼宇

结合官渡区主要功能区发展规划，通过盘活闲置地块、实施城区更新改造项目等途径，整合地块资源，引入有实力的开发商高起点、高标准新建一批规模较大的高等级商业楼宇，增加辖区优质发展载体资源。坚持以商业为主的土地开发方向，适度提高高档商业建筑用地的比例，研究调整广福路、彩云路、拓东路、东郊路、飞虎大道等交通主干道临街两侧建设规划，限制发展新的住宅项目，同时以市场化手段，引导相关区域现有的低端住宅楼整体异地置换，增加商业用地或公共配套用地供给，降低中心城区的居住人口密度，提高经济密度。

（1）筑巢引凤，全面招商。即推动建设一批配套齐全、设施完善、功能完备的现代化商务办公楼，并采取环境招商、政策招商、以商招商等多种招商措施，积极推动楼宇的租售进度，以确保楼宇尽快运营。

（2）明确定位，产业推动。即在运营前明确楼宇的主要引进业态，开展专题招商、特色招商等，有意识引导相同或相近业态的企业入驻楼宇，进行集群化、规模化发展，从而创出产业特色，形成楼宇发展品牌。

（3）划分布局，催动发展。即对新建的楼宇进行功能布局划分，使人才、信息、资金等各类生产要素在功能区域内合理分配，从而形成不同的楼宇经济发展群落。

2、 运营过程中的楼宇

相对于新建，运营中的楼宇因载体规模、容纳能力等都已固定，在发展楼宇经济过程中更需要政府部门的积极引导。实施楼宇升级改造典范工程，鼓励现有的老旧办公楼宇实施升级改造，改善楼宇硬环境。建议市层面设立旧城改造升级专项基金，为相关楼宇公共部位和公共设施设备升级改造工程提供财政补助，着力美化楼宇外观和提高楼宇智能化、自动化水平。鼓励楼宇产权单位通过包装策划、置换改造等方式，重点对2万平方米以上的中档楼宇按照甲级写字楼标准进行整饰和智能化改造，对5000平方米以上的旧商务楼宇、非商务楼宇进行提升或整体功能转换，全力建设智能型楼宇，实现楼宇功能的现代化改造，提高对总部企业的吸引力。

（1）调整业态，重树品牌。即对入住率低、产出效益低的楼宇进行重新定位，进行再次包装策划，通过调整企业类型、功能置换，转变经营方向等措施，使楼宇的产业结构不断优化，档次水平不断提升，从而打造新的优势，焕发楼宇的二次发展。

（2）整合资源，整体发展。即结合城市的总体规划布局，对某一个区域内的楼宇进行通盘研究，对功能相近、业态相同的楼宇进行整合，引导能够形成产业体系的企业集聚发展，从而摆脱单一楼宇单打独斗局面，进行抱团发展，提升整个区域的楼宇经济发展水平。

（3）培育优势，辐射带动。即选取现有的一座或一群高端楼宇，集中精力进行打造，通过引进大公司、大企业进驻，积极发展总部经济、会展经济等现代服务业，形成经济洼地效应，辐射带动周边楼宇的发展。

3、 盘活过程中的楼宇。以新型城市化发展及城市更新改造为契机，以省市重点建设项目为依托，充分调动和利用项目规划范围内省、市闲置和低效使用物业资源，通过划拨、置换、优先承租以及收购等方式，提前对资源进行整合，用于项目建设。对全区烂尾楼、闲置楼、烂尾地、超期地块运用市场手段回收、转让、开发，切实提高现有商业土地利用率，为城区发展楼宇经济储备更多的发展空间。坚持“一楼一策”、“一地一策”的原则，鼓励和引导旧商业楼宇或存量土地资源进行盘活、置换，开发改造为适合官渡区产业升级发展的载体。

（1）升级改造，文化提升。即对产权明确的老仓库、老厂房等工业遗址、烂尾楼宇和闲置楼宇进行配套改造和产业升级，并以政策引导发展，以文化提升楼宇品味，努力挖掘区域潜力，着力打造精品创意园区、特色楼宇等招商载体，以实现资源的再次利用。

（2）明确产权，逐步推进。即对产权复杂、长期闲置的各类楼宇、厂房，通过出售转让、产业置换等方式，逐步理顺产权，进而定位发展方向及方式，通过制定有关支持政策，使楼宇、厂房逐渐产生效益。

（二）全方位提升楼宇经济发展水平

1、 加快业权整合。鼓励商业楼宇开发商采取只租不售或整体托管的开发运营模式，引导楼宇集约化、高端化、品牌化发展。鼓励开发商以收购、资产置换、投资控股等形式整合楼宇物业，减少小业主数量和规模，促进楼宇产权集中。

2、 提升物管水平。鼓励国家一级资质的物业管理企业以及国内外知名物管公司在官渡登记注册和开展业务，鼓励实施高标准的商业物业服务管理行业规范和标准，为入驻企业提供规范化、高标准、专业细致的物管服务，全面提高各楼宇物业服务管理水平，改善楼宇运营软环境。

3、 彰显楼宇文化特色。将文化元素渗透到楼宇经济的发展过程中，以深厚历史文化底蕴、文化内涵提升楼宇的效益和品位。在楼宇的外观、造型风格、色调、布局上充分融入官渡文化底蕴、文化内涵，树立官渡人文生活地标。在楼宇集聚区，研究集中布置一批文化、娱乐设施，增强商务区的文化内涵。增设融汇传统文化与现代文化的灯饰、广告、标准统一的景观标识和指示系统、雕塑和景观小品、广场和绿化空间，创造良好的生态环境；利用区内政府、教育和传媒机构聚集的优势，进一步展示“人文官渡”的楼宇经济发展特色。

（三）提升楼宇经济发展的聚集度

1、 引导优质楼宇集聚发展。通过政府引导、专业招商、特色招商等，有意识地促进相同或相关业态在某一幢或某一区域楼宇内集聚，以产生集聚效应、规模效应、品牌效应。以“中央商务区”、“特色街区+楼宇”、“专业市场+楼宇”、“产业园区+楼宇”的模式，立足官渡区位特点、产业基础与文化资源，将特色街区、专业市场、科技园区与楼宇经济进行创新融合，实现特色发展。依托昆明城市新中心及滇池国际会展中心建设，进一步推动总部经济、知识密集型产业、高端商务和移动互联网产业，增强楼宇经济的总部效应。

2、 鼓励创建特色产业楼宇。不同区块的楼宇要根据周边现有楼宇集聚区块确定产业定位，尽量避免业态趋同，实行错位招商、错位发展。同一区块的楼宇努力形成业态相同或相近的产业集群，着力引进一批带动性强的大企业，带动相关上下游产业企业的集聚。选择优势产业、优势行业、优势企业，通过打造精品、做强品牌，培育一批金融楼、外贸楼、商务楼、科研楼、中介服务楼、现代物流楼等，实现高端业态集聚。

（四）创新楼宇招商引资模式

1、 完善招商组织协调工作。楼宇招商以企业为主体，街道、区有关职能部门（单位）全力配合，协助企业推进楼宇招商。以街道为节点，组建服务团队，建立楼宇沟通服务网络，形成“一楼一团队”的楼宇招商格局，摸清辖区内的楼宇情况，设立“楼宇经济服务绿色通道”，保证楼宇招商的快速推进。

2、 加大楼宇招商扶持力度。及时、准确地掌握辖区相关楼宇的闲置情况，对于面积较大的闲置办公单元要列入重点追踪服务目录，通过招商中介、招商网站发布资源信息。做好优质闲置单元与投资项目引进对接，优先安排重点项目进驻，着重引导国内外知名企业、优质企业入驻。支持新建楼宇开展招商推介活动，与完成竣工的重点楼宇签订政企联合招商协议，有效整合政企资源，推动楼宇尽快投入使用和特色化发展。

3、 重点支持产业专业楼、税收亿元楼招商活动。为重点楼宇引入专业招商机构、中介机构，拓宽楼宇招商服务渠道，推动楼宇招商专业化、高端化、品牌化。加强对楼宇的包装策划，做好招商项目储备，大力引进一些国际、国内有影响力的大型企业，包括一些跨国公司和知名企业集团入驻，鼓励关联企业入驻同一座楼宇，通过有针对性地引进企业群，逐步形成一批区域性金融楼、科研楼、中介楼、现代物流楼等专业商务楼宇。

（五）完善楼宇经济的公共服务体系

1、 打造楼宇经济服务绿色通道。相关部门做好楼内企业的跟踪服务，提供上门服务，解决楼宇建设、经营中的遇到的问题和困难。为新入驻楼宇重点企业提供人事、社保、工商注册、税务登记、项目立项等全程代办制服务。在项目申报和审批、土地功能调整、配套设施开发、重点产业总部奖励等方面加强与市相关部门的沟通。

2、 加强入驻企业的服务引导工作。建立重点企业分类管理和定期巡访制度，为新登记入驻的重点企业提供一条龙服务，促成新企业早落户、早运营；鼓励成长性高、市场前景好的企业在官渡增资扩产；加大对异地注册企业的政策法规宣传力度，引导其在官渡登记注册规范经营；掌握大企业动向，为其提供个性化定制服务，引导其在官渡长期发展。组织宣传和全面落实官渡已有的楼宇经济相关财政扶持政策，主动为符合条件的有关企业落实有关奖励。

3、 打造发展楼宇经济的信息化工作平台。发挥楼宇经济数据库管理系统在资源整合、信息互动方面的重要作用，建立并不断完善区楼宇经济信息化服务管理系统，畅通区相关职能部门、街道以及社区与各重点楼宇业主单位、物管公司、招商中介、入驻企业间的沟通互动渠道，加大规范房屋租赁信息报送的力度，及时掌握楼宇发展动态。

4、 完善商务楼宇公共配套设施。结合城市路网建设和改造，着力畅通重点商业楼宇地面交通、地下交通以及商务楼宇之间的楼际交通，加大停车设施建设力度，着力解决商务区内的行车难、停车难问题；引导商业零售、餐饮休闲、文化娱乐和医疗卫生等服务项目在楼宇周边合理分布，提高生活办公的便利度；加强楼宇周边公共绿地建设，增加商务区的绿色空间，提高楼宇办公的健康度、舒适度和美观度。

5、 完善楼宇经济统计体系建设。加快建立反映楼宇经济发展特点和水平的统计指标体系和统计制度，建立楼宇经济统计网络，增强楼宇经济统计力量。

  （六）推动总部企业成长

1、 吸引企业总部入驻。重点吸引国内大中型民营企业总部，开拓经济发达的大城市企业资源，积极吸引跨国公司和国内其它地区大企业集团设立区域性总部，大力吸引知名企业的营销总部、研发总部、财务总部等职能总部，积极培育跨国公司总部楼宇、民营企业总部楼宇、高科技企业总部楼宇等，努力打造昆明总部经济中心。

2、 鼓励本地企业扩张。充分利用国内外两个市场、两种资源，培育一批立足官渡区并跨地区、跨行业发展的大型、特大型企业总部，鼓励这些企业创建自有品牌、增强研发能力、提高管理水平，实现总部与生产分离，到国内其他地区和境外建立生产加工基地、分公司，开发外地资源，并购外地企业，参与国际国内竞争与合作。

3、 加快总部产业链建设。加快商务区、新城和城市综合体的整合，建设现代服务业基地和科技创新集聚区，为总部企业入驻提供空间；大力培植优势主导产业和产业集群，重点发展商务商贸产业、文化创意产业、电子信息产业和科技研发产业群；加快中小企业服务体系建设，建立中小企业与在官渡区企业总部间的协调机制，促进中小企业与企业总部在人才、技术、服务等方面的配套协作，构建总部经济产业链。

五、官渡区“十三五”发展楼宇（总部）经济的保障措施

（一）加强组织领导

成立由相关职能部门及街道镇主要领导为成员的官渡区楼宇经济发展领导小组，领导小组在区委区政府的领导下统一协调全区土地、规划、财政、税务等部门和众多楼宇业主、入住企业的工作，加强对发展楼宇经济业态的规划和培育工作。相关职能部门和各街道要进一步落实专人，明确责任，抓好发展楼宇经济业态发展的相关工作。各部门要加强与领导小组办公室的联系，在定期报送各自负责领域的楼宇经济发展相关数据和工作进展的同时，要将楼宇经济的业态培育情况作为一个重要内容上报，由领导小组办公室汇总、整理后上报区委、区政府供决策参考。

（二）强化规划控制

在官渡区相关经济规划的指引下，和现代服务业集聚区的打造充分衔接，通过以点带面，引导全区楼宇经济向高端化、品牌化方向发展，提升楼宇经济整体水平。加强规划宣传和引导力度，避免同质化造成恶性竞争。在确定楼宇经济各发展重点区块的功能定位后，各街道要在“十三五”规划提出的楼宇经济重点发展业态基础上，对重点楼宇的业态进行深入研究。加强楼宇建设项目的前期研究，对拟建楼宇项目的经营业态、经济效益进行评估，帮助业主提前规划楼宇主要招商业态及定位。对已建成招商的楼宇，现有业态和规划定位不符的，应逐步予以调整。

（三）完善政策支撑

着力打造“政策洼地”，尽快梳理目前已经出台的各类优惠政策，把发展现代服务业、总部经济、高新技术产业、上市融资、科技创新等方面的政策与楼宇经济相关的政策进行汇编，发至招商一线人员、物业部门和开发企业，做到知晓政策、懂得政策和用好政策。结合官渡实际，积极探索在租用楼宇、购买楼宇、企业招引、打造专业楼宇等方面的优惠政策，形成有较强竞争力的楼宇经济发展扶持政策。围绕楼宇集群、专业楼宇打造，实行“一区一策”、“一楼一策”，有针对性地出台某个区块或单幢楼宇的优惠政策。

（四）加大资金扶持

设立区楼宇经济发展扶持专项资金，重点用于鼓励老旧办公楼宇实施升级改造；支持楼宇物业整合；提升楼宇物业管理服务水平；加大楼宇招商力度；强化世界500强、中国500强发展等方面的补助和奖励。积极组织辖区楼宇及楼宇企业开展扶持资金的申报工作，对符合条件的楼宇业主、开发商、出租方或授权经营单位、物管公司、招商中介机构和入驻企业等，及时兑现扶持资金，充分发挥政府扶持资金“四两拨千斤”的作用，鼓励扶持楼宇企业做大做强，推进楼宇经济又好又快发展。

（五）增加人才力量

目前官渡区发展楼宇经济急需三类人才，一是高素质的城市物业管理、项目管理人才；二是企业家及职业经理人；三是熟悉资本市场运作的招商专家。对于所需人才，短期内主要考虑从外部引进，一方面，官渡区政府人事部门要重新确定人才引进标准，改革奖励制度，在加强配偶就业、子女就学、医疗保健、出入境管理等项服务的基础保障外，还必须加大物质奖励；另一方面，加强精神激励作用，创造良好的工作环境来吸引人才，并设立专业人才特别贡献奖，给予相应的荣誉称号和奖励。另外，对于辖区内楼宇经济服务人才缺乏的现状，主要通过培训提升现有从业人员的素质，具体可以依托昆明市高等教育学校、科研机构密集的优势，完善服务人员培训体系，加强其职业技能和专项技能。

（六）强化宣传推介

拓宽宣传渠道，充分利用电视、网络、广播、报纸、宣传画册等各种载体，结合省、市组织的各类论坛、招商洽谈会等活动，加大对官渡发展楼宇经济区位优势、投资环境、优惠政策等方面的宣传推介力度。抓住辐射中心建设和滇中城市一体化区域协作带来的机遇，在与外商及相关区域企业业界合作的过程中，强化对官渡区优质载体的推广，吸引更多企业总部进驻。