地铁4号线工程建设项目矣六街道国有土地

及房屋征收补偿安置方案

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（云南省人民政府令第195号）、《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》（昆政办〔2015〕104号）等相关法律、法规及政策文件的规定，结合被征收片区实际，制定本方案。

第一条 征地拆迁目的

为完善昆明市主城区交通系统，优化交通环境，缓解城市交通压力，落实公交优先战略，提升城市形象，改善投资和发展环境，实现昆明跨越式发展，亟待实施地铁4号线工程建设及征地拆迁工作。

 第二条 征收部门及征收实施单位

征收部门为官渡区城市更新改造局，征收实施单位为官渡区人民政府矣六街道办事处。

第三条 项目批准文件

《云南省发展和改革委员会关于昆明市轨道交通4号线工程可行性研究报告的批复》（云发改铁路〔2015〕1457号）；云南省住房和城乡建设厅核发的《地铁4号线工程建设项目选址意见书》（选字第530000201600022号）。

第四条 征收范围及征收期限

征收范围以昆明轨道地铁4号线矣六段勘测定界图为准，项目征收期限从房屋征收决定公告之日起算，包括两个阶段：第一阶段（准备阶段），从房屋征收决定公告发布后15日；第二阶段（签约及搬迁阶段），第一阶段届满后顺延90日内。

第五条 国有土地补偿

（一）划拨土地

按原国有划拨土地使用权取得时的成本进行补偿。若原取得成本不足25万元/亩的，按25万元/亩进行补偿。

（二）出让土地

1.通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地按照土地原批准用途扣减已使用年限后，以评估价格为依据协商补偿。

2.协议出让土地

按照原土地使用权取得成本扣减已使用年限进行补偿，也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

3.通过转让方式取得土地

按照原转让时取得价扣减土地已使用年限后进行补偿。也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

若转让时，土地使用权人已向政府作出书面承诺的，按原承诺转让价扣减土地已使用年限后进行补偿。

4.清理完善手续用地（8·31用地）

（1）清理完善手续用地（8·31用地）按照原土地使用权取得成本加银行同期贷款利息进行补偿。

对已缴清相关规费但未取得土地使用权证的，按前款执行。

（2）取得成本加银行同期贷款利息测算后低于25万元/亩的，可按照25万元/亩进行补偿。

（3）原完善用地手续时已按程序进行过评估备案的，可按备案价补偿。

（4）按照《昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市完善用地手续中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法的通知》（昆政办〔2010〕220号）要求，已足额补缴土地出让价款完善了用地手续的，可进行评估后补偿。

5.企业改制用地

（1）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《土地使用权证》，登记用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，按土地登记用途进行评估，以评估价格为依据进行补偿。

（2）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《土地使用权证》，但登记用途仍保留为工业用地的，按土地登记用途进行评估；同时，将企业改制时在册职工的安置费用，由国资部门认定后与评估价格合计作为补偿标准。

（3）未完成改制，也未办理土地出让手续的，由国资部门认定纳入改制的成本后，再测算补偿价格。

第六条 限制行为

房屋征收决定公告发布后，任何单位或个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，包括但不限于：

1.新建、扩建、改建、装修房屋；

2.改变房屋和土地用途；

3.土地权属和房屋的出让、转让、分割、抵押、登记发证；

4.以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；

5.设立和变更房屋租赁关系；

6.已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕房屋的续建；

7.分户及户口迁入；

8.法律规定的其他禁止事项和其它不当增加补偿费的行为。

违反规定实施上述行为的，在安置补偿过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担。同时，自房屋征收决定公告发布后在房屋征收范围内暂停办理相关手续，暂停期限1年。

第七条 房屋征收评估原则

（一）对被征收房屋按照货币补偿的原则进行补偿，对被征收房屋价值的补偿金额，自征收公告发布之日起，由被征收人协商选定的具有相应资质的房地产价格评估机构，按照《国有土地上房屋征收评估办法》和《云南省国有土地上房屋征收评估技术鉴定管理暂行办法》评估确定房屋的价值进行补偿。

（二）被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（三）评估结果公示期为7日。

（四）征收人或被征收人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。征收当事人对房地产评估结果有异议且协商达不成一致意见的，可自收到评估结果之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向 云南省房地产评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第八条 被征收房屋类型、用途、性质和建筑面积的认定办法

（一）被征收人在办理征收补偿事宜时，必须提供房屋所有权证、土地证等相关证明材料，且该证明材料必须是房屋征收决定公告发布前具有法律效力和政策依据的文件。办理征收补偿手续时需提交的相关证明材料如下：

1.被征收人属于单位，需提交《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《营业执照》及《组织机构代码证》等相关证件；

2.被征收人属于个人，需提交《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《户口薄》、《居民身份证》等相关证件。

（二）被征收房屋认定办法

1.被征收房屋面积的认定。被征收房屋经依法登记并取得《房屋所有权证》的，以《房屋所有权证》登记面积为准。被征收房屋所有权登记面积与实际面积不相符的，或者被征收人对面积认定有争议的，由具有房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由测绘机构、征收部门或征收实施单位、被征收人进行三方签证认定。

2.被征收房屋用途的认定。以国土部门核发的《国有土地使用权证》、规划部门核发的《建设工程规划许可证》、房产管理部门核发的《房屋所有权证》载明的用途为准。如三证认定的用途有差异，按照规划部门核发的《建设工程规划许可证》载明的用途为准。《中华人民共和国城乡规划法》实施前建成的房屋，不能提供《建设工程规划许可证》的，按《国有土地使用证》载明的用途为准。

3.违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。未超过批准期限的临时建筑按照建造成本结合折旧适当补偿。涉及国有资产的，按照财政部《行政单位国有资产管理暂行办法》、《事业单位国有资产管理暂行办法》等国有资产管理相关规定执行。

4.住宅性质房产的奖励户数认定。住宅性质房产，按一本房屋所有权证为一户产权人进行补偿，但所有权证上表明有多套房屋的，在计发搬迁费、搬迁奖励费以及临时安置过渡补助费（以下简称“三项费用”时），在规定的搬迁奖励期限（时段）内，可以以套为户数进行相应奖励，分别计发“三项费用”。除“三项费用”外的其他补偿、奖励，一律按一本房屋所有权证为一户产权人计算。

第九条 房屋征收补偿方式

（一）单位或个人具有合法产权的建（构）筑物，依照有关规定，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以评估价格确定货币补偿金额，原则采取货币补偿方式，以房地合一的方式进行征收补偿。被征收房屋的价值，包括被征收房屋及其占用范围内国有土地使用权的价值和房屋装饰装修价值。

（二）被征收人选择住宅产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，按套内建筑面积对套内建筑面积的原则，并区分征收范围内安置与异地安置的情况，与被征收人计算、结清被征收人房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收房屋为住宅（含政府直管公房）原证载建筑面积低于55平方米的，统一按建筑面积55平方米进行就近安置，不再结算55平方米内（含55平方米）被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。征收政府直管公房的，应当采用产权调换，征收一户安置赔还一套，用于安置原承租人，并重新签订房屋租赁合同。征收单位自管公房，承租人未与被征收人解除租赁关系的，应当以产权调换的补偿方式保障承租人的房屋使用权。

（三）附属设施补偿，详见附表五、附表六。本方案未明确的附属设施补偿由造价、评估机构认定后给予一次性货币补偿。

（四）征收有审批手续且未超过批准期限的临时建筑，依照《城乡规划法》规定，政府一旦建设须无条件拆除，拆除后可采用成本法评估其建筑物残值予以补偿。征收有审批手续且到期的临时建筑，对积极主动配合拆除的可以给予适当补助，不积极主动配合拆除的，无条件强制拆除；没有审批手续的临时建筑应当无条件拆除。

（五）对产权不明晰的房屋及设有抵押权的房屋，依照国家相关法律法规执行。

第十条 临时安置过渡补助费、搬迁费和停产停业损失费

（一）住宅临时安置过渡补助费。按16元/平方米/月计发。住宅建筑面积低于55平方米的，临时安置补助费按55平方米计发。发放临时安置补助费后，由被征收人自行解决临时安置问题，若住宅被征收人符合保障性住房申请条件的，可以向住房保障管理部门申请租住保障性住房作为临时安置用房，临时安置补助费优先支付保障性住房租金后再支付给被征收人。选择货币补偿的，按被征收房屋的建筑面积（不含奖励面积）计算临时安置补助费，发放3个月，一次性支付。

选择产权调换的，按照协议约定的过渡安置期限向被征收人支付临时安置费，直到产权调换房屋交付为止。超过协议约定过渡期限安置的住宅，自逾期之月起至产权调换房屋交付后三个月止，临时安置费按照约定标准的2倍向被征收人支付。

（二）搬迁费

1.住宅搬迁费：采取货币补偿方式的给予2000元/户，采取产权调换或者货币补偿加产权调换方式的给予3000元/户。

2.非住宅搬迁费：按照被征收人房屋补偿价值的2‰计发，特殊设施、设备的搬迁费根据造价机构造价结果确定。

（三）停产停业损失费。

仅指因征收房屋造成停产停业的直接经济损失，按照以下标准进行补偿:

1.给予停产停业损失补偿的被征收非住宅房屋应当具备下列条件：

（1）被征收人应当提供合法、有效的土地、房屋权属证明及营业执照、税务登记证以及其他相关许可证件；

（2）房屋征收公告发布前持续生产（经营）；

（3）因征收房屋造成停产停业损失。

2.停产停业补助期限：非住宅房屋具有土地、房屋权属证明，40-60元/平方米/月计发停产停业损失。停产停业损失补偿期限，商业、服务性行业按3个月计发，工业、生产行业按6个月计发。对于特殊用途房屋，可按照被征收房屋征收前效益根据评估机构评估确定停产停业损失。非住宅房屋不具有土地、房屋权属证明，20-30元/平方米/月计发停产停业损失，一次性计发三个月。被征收人擅自将住宅改变为经营性用房的，征收时不予发放停产停业损失补偿。

第十一条 奖励措施

（一）签约期限、实施步骤及奖励办法

1.签约期限

签约期限为正式实施征收之日起90日内。

2.实施步骤

（1）征收准备阶段：《拆迁公告》发布之日起15日内。

（2）征收实施阶段：《拆迁公告》发布之日起15日后。

3.奖励时段

（一）征收实施阶段设立签约奖励时段和搬迁奖励时段。

（1）签约奖励时段：在实施阶段设立三个签约奖励时段，在不同时段内签订协议的给予不同标准的奖励，具体时段为：

第一时段：实施阶段的1-40日；

第二时段：实施阶段的41-60日；

第三时段：实施阶段的61-75日；

75日以后完成签约的不予以奖励，根据相关规定执行。

（2）搬迁奖励时段：在实施阶段中设立三个搬迁奖励时段，在不同的时段内完成搬迁的给予不同标准的奖励，具体时段为：

第一时段：签约之日起1-5日；

第二时段：签约之日起6-10日；

第三时段：签约之日起11-15日；

搬迁时间计算方式：从完成协议签订后第二日起计算搬迁时间段。

搬迁奖励时段后完成搬迁的不予以奖励。

（3）选择产权调换的，依照“先签先选”的原则，按照签订补偿安置协议且按协议完成搬迁的时间先后排序对安置房屋进行选择。安置地点以区指挥部确定的安置房源为准。

（二）签约奖励：根据不同签约时段，在被征收人签订房屋征收补偿协议后给予一次性相应的货币奖励，超出时段的不予奖励，具体奖励标准见附表一。

（三）搬迁奖励：根据不同搬迁时段，在被征收人将被征收房屋搬迁验收合格后给予一次性相应的货币奖励，超出时段的不予奖励，具体奖励标准见附表二。

（四）面积奖励：根据不同签约时段，按照被征收房屋面积给予不同档次的面积奖。非住宅不给予面积奖励，超过规定时段签约的，不给予奖励，具体奖励标准见附表三。

（五）非住宅签约搬迁奖励措施

在规定时间段内完成搬迁的非住宅，根据被征收房屋面积，以房屋市场评估价值为基数，按不同时段给予奖励，具体奖励标准见附表四。

（六）市场搬迁按照市级有关规定给予搬迁奖励。

第十二条 特困补助费

被征收人户籍内户主、直系亲属有下列情况之一的，提供相应有效证件、证明，每户可享受一次性不超过5000元特困补助费。

1.五保户；

2.民政部门抚养的孤寡老人；

3.烈士家属；

4.城乡低保户；

5.残疾人。

被征收人户籍内户主、直系亲属持有残疾证明的，临时安置过渡补助费按照标准上浮20%给予补助。

第十三条 补偿款支付

（一）被征收人向征收实施单位提交《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）及《国有土地使用证》等相关证件，并签订协议后，征收实施单位在15个工作日拨付50%的补偿款；

签订协议后被征收人于15日内腾空房屋交付征收实施单位验收合格，房屋征收补偿协议审计完成后15个工作日内拨付剩余50%的款项。

（二）签订协议后，被征收人选取安置房源的于15日内腾空被征收房屋交付征收实施单位，验收合格后15个工作日内拨付全部奖励及补助费。

第十四条 其他相关规定

（一）签订房屋征收补偿协议时，被征收人应当出具注销《国有土地使用证》、《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）、《房屋共有权证》等权属证明的书面委托，由房屋征收实施单位向国土部门、房屋产权管理部门办理注销登记手续。

（二）对产权不明晰的房屋，征收实施单位提出补偿方案，报征收主管部门同意，并在房屋征收范围内公告后实施征收。征收前，征收实施单位向公证机关申请办理被征收房屋有关事项的证据保全。

（三）被征收房屋处于租赁状态的，被征收人负责解除租赁关系后，方可签订补偿协议。

（四）被征收人搬迁时不得擅自拆除原房屋内的门、窗、水、电、煤气等设施。

（五）被征收人必须自行缴清搬迁前所使用的水、电、煤气、有线电视、电话等费用，如未缴纳以上费用的在补偿总款中扣除。

（六）辱骂、殴打工作人员，阻碍征地拆迁工作的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定给予处罚，构成犯罪的移交司法机关依法追究其刑事责任。

（七）凡在征地范围内的被征收人应积极配合征地拆迁工作，支持昆明地铁4号线项目建设。

（八）监察机关应当加强对参与房屋征收补偿工作的政府有关部门或者单位及其工作人员的监察。

（九）被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（十）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定方依法申请人民法院强制执行。

第十五条 本方案未尽事宜，按照相关法律、法规及规定执行。除本方案补偿标准以外的其他补偿标准，以官渡区地铁4号线工程建设项目指挥部会议纪要为准。

第十六条 本方案仅限于地铁4号线工程建设项目矣六街道国有土地及房屋征收补偿安置工作，由矣六街道征地拆迁指挥部负责具体实施。

  附表一:

  附表二:

附表三:

附表四:

附表五：

附表六：