解读《昆明市关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》

日前，昆明市印发了《昆明市关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），为准确理解《通知》的相关内容，确保工作有效落实，现就《通知》出台的背景和主要内容解读如下。

一、 出台的背景

昆明市自启动经济适用住房建设以来共筹建经济适用住房4万余套，并于2006年配套出台了《昆明市经济适用住房管理实施办法》（昆政发〔2006〕28号）。但该办法存在售后管理滞后、政策未细化、缴纳价款不明确等问题。为此，根据建设部等七部委《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2007〕258号）、住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）和《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定》（昆明市人民政府令第34号）等规定，结合我市实际，在学习外地的政策和经验的基础上起草《通知》，经过多次大范围征求意见和听证会、民意恳谈会、公平竞争审查、社会稳定风险评估、合法性审查等工作，反复修改完善，形成了《通知》。《通知》的出台，将起到以下作用：

一是解决我市4万余套经济适用住房取得完全产权及上市交易的问题。按照国家有关政策规定经济适用住房的产权为有限产权，需取得完全产权后才能办理交易、过户等相关手续。《通知》对经济适用住房取得完全产权的条件以及办理程序作出明确规定。同时，明确了经济适用住房购房人取得完全不动产权证后，按照普通商品住房上市交易规定办理相关手续。

二是解决了购房人因继承、离婚析产等确需发生经济适用住房不动产权转移的问题。由于《昆明市经济适用住房管理实施办法》（昆政发〔2006〕28号）对该类情况规定不明确，致使在办理过程中难以操作。为此，《通知》对上述确需发生不动产权转移的情况作出明确规定。

二、 主要内容

（一）关于《通知》的适用范围

一是关于适用《通知》规定的房源范围。按照建设部等七部委《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2007〕258号）、云南省人民政府《关于云南省深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知》（云政发〔1999〕22号）、《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定》（昆明市人民政府令34号）等文件规定，集资建房、合作建房、解危解困房、安居房统一纳入经济适用住房管理。因此，《通知》将我市经济适用住房、集资建房、合作建房、解危解困房、安居房取得完全产权和上市交易工作纳入管理范畴。

二是《通知》适用的辖区范围。经全面梳理，我市经济适用住房建设主要集中在主城区范围，因此《通知》主要的适用范围为主城区的五华、盘龙、官渡、西山、呈贡、高新、经开、度假区范围内。其他各县（市）区建设有经济适用住房的可参照本通知执行。

（二）关于经济适用住房不动产登记

按照不动产登记相关规定，《通知》明确，购房人购买经济适用住房后未取得经济适用住房不动产权证或房屋所有权证的由售房单位或者建房单位统一向自然资源规划部门提交资料，办理首次登记及购房人转移登记；由自然资源规划部门按照规定办理经济适用住房不动产权证。

（三）关于取得经济适用住房完全产权时限

根据建设部等七部委《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2007〕258号）等相关规定，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易。由于我市2010年后就基本停止建设经济适用住房，目前我市的经济适用住房基本上满足了5年的限制条件。为最大限度方便群众办理相关手续，简化工作时限，《通知》规定政府统建经济适用住房购房人自签订购房合同之日起满5年，可以申请通过交纳房屋收益和土地使用权出让金取得经济适用住房的完全产权。非政府统建经济适用住房由于房屋类型多样，销售群体特定，存在建设销售不规范，部分购房人签订了购房协议，未签订购房合同等情况。为规范非政府统建经济适用住房上市交易，同时也为最大限度的便民利民，在购房人符合经济适用住房购房条件的情况下，经市住房城乡建设部门审核同意后。《通知》规定非政府统建经济适用住房获得规划核验和竣工验收备案手续,且购房人自签订购房合同之日起满5年。可申请通过交纳房屋收益和土地使用权出让金取得经济适用住房的完全产权。

（四）关于经济适用住房取得完全产权所需交纳的相应价款

建设部等七部委《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2007〕258号）第三十条规定“购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相应价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定”。《昆明市经济适用住房管理实施办法》（昆政发〔2006〕28号）第二十六条规定“经济适用住房上市交易出售时，按照成交价总额的3％向政府缴纳房屋收益；按照届时该地块分摊土地面积及其所在区域基准地价的25％向政府缴纳土地收益。分别由房产管理部门和国土资源管理部门在办理产权交易登记及土地使用权变更登记时收取，交同级财政专户存储”。结合我市实际情况，“届时该地块分推土地面积及其所在区域基准地价”难以进行测算。同时，按照《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定》（市政府令第34号）第十四条“经济适用住房所占土地是以划拨方式取得土地使用权的，转让时按成交或者评估价的1%交纳土地使用权出让金”。由于经济适用住房上市交易的前提为取得完全产权，为避免交易过程中出现签订阴阳合同、低报成交价躲避交纳房屋收益金等违法问题的发生，造成国有资产流失，也为方便购房人取得完全产权，《通知》采用经济适用住房评估价作为交纳费用的计算基数。因此，《通知》规定市住房城乡建设局同意取得完全产权的，购房人需向市住房城乡建设局交纳房屋收益，标准为届时该房屋评估价的3%。需向自然资源规划部门交纳土地使用权出让金，标准为届时该房屋评估价的1%。

（五）关于上市交易

购房人取得完全产权不动产权证的，上市交易时按照普通商品住房交易规定办理相关手续。

（六）关于经济适用住房继承、离婚析产问题

我市自启动经济适用住房建设以来至今已历时10余年，在此期间部分购房人因继承、离婚析产等原因发生经济适用住房不动产权转移的问题，结合经济适用住房售后管理工作实际，《通知》明确购房人死亡或发生离婚析产的，由继承人或获得经济适用住房的一方向市住房城乡建设局提交相关材料申请变更权利人，由自然资源规划部门按照变更后的相关材料办理经济适用住房不动产权证。

1. 政府统建经济适用住房尚未取得房屋所有权证或不动产权证因继承、离婚析产等原因发生经济适用住房不动产权转移的，继承人、离婚析产中获得经济适用住房的一方到市住房城乡建设部门申请变更权利人后，到不动产登记部门办理不动产登记，其取得完全产权时限按原合同起算满5年。

2. 政府统建经济适用住房取得房屋所有权证或不动产权证后因继承、离婚析产等原因发生经济适用住房不动产权转移的，继承人、离婚析产中获得经济适用住房的一方到不动产登记部门申请变更权利人，其取得完全产权时限按原合同起算满5年。

3. 非政府统建经济适用住房尚未取得房屋所有权证或不动产权证因继承、离婚析产等原因发生经济适用住房不动产权转移的，继承人、离婚析产中获得经济适用住房的一方到市住房城乡建设部门申请变更权利人后，到不动产登记部门办理不动产登记，其取得完全产权时限按原合同起算满5年。

4. 非政府统建经济适用住房取得房屋所有权证或不动产权证后因继承、离婚析产等原因发生经济适用住房不动产权转移的，继承人、离婚析产中获得经济适用住房的一方到不动产登记部门申请变更权利人，其取得完全产权时限按原合同起算满5年。

（七）关于经济适用住房价格评估

评估价格的高低决定了购房人取得完全产权需缴纳费用的多少，是群众最为关心，也是群众诉求最集中的问题。为科学、合理的得出经济适用住房评估价格，市住房城乡建设局将引入第三方评估机构，对经济适用住房价格进行评估。

（八）关于部门职责分工

考虑到经济适用住房售后管理工作实际，结合国家相关政策规定以及部门职责，《通知》明确市住房城乡建设局负责审核经济适用住房是否符合取得完全产权的条件，并出具意见；负责经济适用住房价格评估，收取房屋收益等工作。市发展改革委负责对已下达投资计划的经济适用住房进行认定。自然资源规划部门负责办理经济适用住房不动产权证；负责收取土地使用权出让金、办理完全产权不动产权证。市财政局、市城市管理局等相关行政管理部门，按照各自职责做好相关工作。

三、 办理事项及相关要求

（一）经济适用住房不动产权证办理

按照不动产登记相关规定，《通知》明确由售房单位或者建房单位统一向自然资源规划部门提交资料，办理首次登记及购房人转移登记。办理地点、条件、资料、程序由市自然资源规划部门按相关规定明确。

（二）审核取得完全产权条件、交纳房屋收益

购房人需取得完全产权的，由购房人向市住房城乡建设局提交申请，由市住房城乡建设局对购房人购房年限等情况进行审核，出具审核意见。市住房城乡建设局同意取得完全产权的，购房人按照届时该房屋评估价格3%的标准，向市住房城乡建设局交纳房屋收益。具体办理地点、条件、资料、程序由市住房城乡建设部门按相关规定明确。

（三）交纳土地使用权出让金、办理完全产权不动产权证

市住房城乡建设局同意取得完全产权后，需向自然资源规划部门交纳土地使用权出让金，标准为届时该房屋评估价的1%。购房人交纳房屋收益和土地使用权出让金后，向自然资源规划部门提交申请，由自然资源规划部门按照规定办理完全产权不动产权证。具体办理地点、条件、资料、程序由市自然资源规划部门按相关规定明确。

（四）办理所有权转移

购房人因继承、离婚析产等确需发生经济适用住房不动产权转移的，由继承人、离婚析产中获得经济适用住房的一方根据是否取得房屋所有权证，向市住房城乡建设局或自然资源规划部门提交材料申请变更权利人。由自然资源规划部门按照变更后相关材料办理经济适用住房不动产权证。具体办理地点、条件、资料、程序由市住房城乡建设局、市自然资源规划局按照各自职责明确。

四、 解读途径及时间

本解读材料与《通知》同步在市政府网站、市住房城乡建设局、市住房保障局官网等政务网站公开发布。