官渡区2025年一季度固定资产投资运行分析 ——投资降幅持续收窄，销售双升正增长态势凸显
一、当前官渡区固定资产投资运行情况
2025年一季度官渡区（不含空港区、经开区，下同）固定资产投资（不含农户，下同）同比下降9.7％，降幅较去年同期收窄23个百分点。增速低于全市9.8个百分点，低于全省12.2个百分点。其中：非地产项目投资同比下降59.8%，房地产开发投资同比增长62.4%。
图片1 固定资产投资同比增速趋势图
（一）工业投资增长发力，第二产业投资占比提升
从产业结构看，三次产业投资结构为0.5：5.3：94.2，与去年同期相比，第一产业投资占比下降0.8个百分点，第二产业投资占比提高1.9个百分点，第三产业下降提高1.1个百分点。从增速看，第一产业同比下降0.9%；第二产业同比下降22.0%，拉动全部投资下降0.6个百分点；第三产业同比下降33.3%，拉动全部拉投资下降32.0个百分点。
（二）商品房销售面积、销售额四连升
图片2 商品房销售情况趋势图
官渡区商品房销售面积、销售额延续增长势头不减，连续四个月扭转下降态势。一季度销售面积同比增长68.1%，增速较上期扩大12.2个百分点；销售额同比增长22.1%，增速较上期扩大6.8个百分点。
城中村改造类项目陆续开工建设，加之新入库的昆明市官渡区凉亭片区（金马寺大小村、凉亭村）城中村改造项目、昆明市官渡区福德片区城中村改造项目(二期)属于三大工程项目投资计入房地产开发，对房地产支撑较大。房地产开发投资同比上涨62.4%，较去年同期提高114.8个百分点较，占全区投资的73.8%，占比较去年同期提高33.1个百分点。
非地产项目投资同比下降59.8%，降幅较同期扩大5.38个百分点，下拉区投资35.3个百分点，占全区投资的26.2%。
（三）工业正增添动力，房地产业扛旗促投资
按支柱类型分，一季度工业投资2.32亿元，同比增长42.2%，拉动全部投资增长1.4个百分点，占比从去年同期的3.4%提高至5.3%。从项目看，主是昆明市第十五水质净化厂建设工程、官渡区高层工业楼宇项目及云南省昆明市官渡区城市燃气管道老化更新改造3个项目支撑较大。
一季度基础设施投资4.53亿元，同比下降72.9%。基础设施占投资的比重10.3%，拉动全部投资下降25.1个百分点。
按行业门类分，拉动我区投资增长的前3个门类为房地产业、制造业及卫生社会工作业。房地产业本年完成投资占全部投资的76.0%，占比较去年同期提高33.2个百分点，同比增长64.0%，其他行业增长情况详见表1。
表1 在库项目行业分类表（按拉动增长排序）
（四）投资同比增速按街道看呈3增5降
分街道看，3个街道同比增速保持正增长，分别是金马街道（118.4%）、关上（90.8%）、官渡（8.7%）。金马主要是昆明市官渡区凉亭片区（金马寺大小村、凉亭村）城中村改造项目、云南省昆华国际医院(呼吸区域医疗中心云南省第一人民医院东院)建设项目两个项目投资支撑较大，两个项目1-3月投资占金马街道总体投资的86.6%。
表2 各街道投资增速统计表
二、需要重点关注的几个方面
（一）企业到位资金环比增长较快，但较去年同期降幅较高。
一季度房地产开发企业本年到位资金26.47亿元，环比增长51.9%，同比下降22.4%，其中自筹资金环比增长47.8%，同比下降60.1%；定金及预收款环比增长68.1%，同比下降7.1%；个人按揭贷款环比增长43.0%，同比增长30.5。96家企业反馈导致本季度资金紧张原因主要是存货资金占用较多（占26.0%），其次影响因素分别为融资难（占22.9%）、货款回笼慢（占16.7%）、融资成本高（占13.5%）。
非房投资项目本年到位资金5.54亿元，同比下降 66.5%，其中国家预算资金到位2.87亿元，同比下降75.0%；自筹资金2.23亿元，同比下降55.9%。
（二）房地产企业对行业及国家宏观经济预期信心不足。
本季度商品房销售整体呈现正增长，但主要是回迁安置项目（德满欣苑、子君惠园）集中报送数据的支撑，剔除该因素后商品房销售面积同比增速下降至-21.7%。这一现象反映，房地产市场存在结构失衡的隐忧，其余商品房销售下滑，将导致开发商资金回笼困难，在建项目推进受阻，同时还会波及上下游诸多关联产业建材、家居等消费需求不足。
加之对在库的96家房地产开发企业开展一季度生产景气调查显示，对本季度本行业运行状况的总体评价持乐观态度的占6%，对下季度本行业运行状况的合理预期乐观占7%，对下季度国内宏观经济形势的合理预期持乐观态度占6%，三项预期情况基本相当，其余60%以上企业对三项调查表示预期一般。
图片5 行业及宏观形势预期占比统计图
（三）在建项目余量不足，投资增长受限
277个在库项目中，建设状态为在建的110个，占总在库项目的39.7%，该类项目剩余投资为709.05亿元，其中剩余10亿以上项目23个，1亿至10亿元项目41个。但110个在建项目中一季度有投资项目仅68个，占在建项目的61.8%，占全部项目的25.4%，综上，当前在库项目余量有限，难以支撑后续投资的可持续增长。
三、对策建议
（一）优化融资环境与加速房地产存货去化
推动房地产融资协调机制常态化，鼓励金融机构对优质房企提供绿色融资通道，优化审批流程，降低融资成本，避免盲目抽贷、断贷。加速商品房存货去化，加大“以购代建”政策力度，鼓励国企收购存量商品房转为保障性住房或人才公寓，减少企业库存压力。持续推广“房票安置”政策，引导拆迁户购买市场存量房，刺激定金及预收款增长。优化预售资金监管，对信用良好的企业适当放宽资金提取条件，提高资金周转效率。 优化销售回款，支持“以旧换新”模式，联合银行、中介机构降低置换成本，提升个人按揭贷款占比。
（二）增强企业信心，改善行业预期。
稳定政策预期，明确中长期房地产政策导向，避免频繁调整，减少市场不确定性。加强政企沟通，定期召开行业座谈会，听取企业诉求并调整政策细节。提振市场需求，加大购房补贴力度，如契税补贴、多孩家庭公积金贷款额度上浮等，刺激刚需和改善性需求。优化行业生态，引导房企向“好房子”转型，支持绿色建筑、智慧社区等高品质项目，提升产品竞争力。
（三）抓大不放小，多渠统计强根基。
一些小型投资（采购）项目容易被忽视，要加强对小微项目的挖掘，确保其纳入统计范围，支撑我区投资增长。可多渠道汇集项目信息，一是行政审批信息：发改、住建、市场监管等部门合作，获取小型项目的立项、审批、备案信息，确保项目信息的全面性；二是行业协会和商会：与行业协会和商会合作，通过行业组织收集小型项目信息，特别是个体工商户和小微企业的单纯购置或工业企业的技改项目；三是充分利用我区各类大数据平台技术：利用大数据技术，通过互联网、税务、银行等渠道收集小型项目信息。项目总投资或年内同类设备采购累计达到500万元以上的及时对接统计局申报入统，不断充实储备项目“蓄水池”，为全区投资增长筑根基、添动力。
