官渡区1-4月固定资产投资运行分析——投资承压运行 持续发展亟待蓄能
一、当前官渡区固定资产投资运行情况
2025年1-4月官渡区（不含空港区、经开区，下同）固定资产投资（不含农户，下同）同比下降43.9％。低于全市34.0个百分点，在全市一板块排末位。其中：房地产开发投资同比增长5.0%，非地产项目投资同比下降75.0%。民间投资同比下降11.8%，产业投资同比下降86.8%。
图1 固定资产投资同比增速趋势图
从产业看：第一产业投资同比下降32.3%；第二产业投资同比下降84.9%，第三产业同比下降27.6%。
第二产业中，工业投资同比下降84.9%，下拉固定资产投资增速24.1个百分点。第三产业中，基础设施投资同比下降70.7%，降幅较一季度收窄2.2个百分点，低于全部固定资产投资26.8个百分点；下拉固定资产投资增速12.2个百分点。其中，交通投资同比下降5.2%。水利环境和公共设施管理业投资下降79.8%。
从项目看：1-4月，官渡区在库投资项目个数280个，同比减少4.8%，其中5000万以上投资项目个数同比下降6.3%；在库房地产项目个数同比增长0.7%。总的来看，在库项目总体数量不多，入库项目规模不大，在库房地产项目剩余投资不多，有效数据拉动力不强，房地产项目支撑力度不足。
从行业看：本月对全区投资正拉动的行业仅有四个：制造业占比1.2%，拉动增长0.7个百分点；住宿和餐饮业占比0.5%，拉动增长0.3个百分点；房地产业占比74.4%，拉动增长1.6个百分点；卫生和社会工作占比7.0%，拉动增长0.9个百分点。四个行业合计拉动增长3.5个百分点。
负拉动作用最为明显的三个行业是：电力、热力、燃气及水的生产和供应业占比6.4%，下拉投资24.8个百分点，该行业主要由于去年同期昆明市第十五水质净化厂入库，一次性上报前期数据，导致基数较大，本年工程进度减缓，拉动减弱。水利、环境和公共设施管理业占比5.3%，下拉投资11.7个百分点，主要由于14号地下综合管廊及14号市政道路新建工程停工影响；租赁和商务服务业占比0%，下拉投资6.5个百分点，主要由于今年以来云青花园云图商业中心项目停工缓建。
图2 在库项目行业分类表（按拉动增长排序）
二、需关注的重点问题
（一）建安投资增长乏力，有效投资承压明显
1-4月，全区建安投资同比下降33.6%，增速低于昆明市19.2个百分点，在全市第一板块排名倒数第二。建安投资增长乏力主要受三方面影响：一是房地产市场的疲软对房地产建安投资造成的影响，房地产建安投资同比下降20.8%；二是今年新增项目数量减少，影响整体建安投资的产生，在库项目中有95.3%的项目为上年度结转项目，部分项目的建安投资充分体现在上年度或以前年度；三是部分国资项目财务体现较慢。国资项目由于工程支付审批环节流程复杂，导致支付工程款进度较慢。
（二）新入库新开工项目支撑不足
全区新入库项目较少，全区固定资产投资增长后劲显不足。1-4月，全区新入库项目与去年同期持平，但计划总投资下降4.0%。其中，10亿元以上新项目入库数，计划总投资分别下降33.3%，55.9%，新入库10亿元以上的2个新项目属于三大工程，计入房地产核算，土地购置费需按照房地产制度要求，根据建安进度进行分摊上报。与此同时，其他新开工项目数据未呈现明显好转迹象。去年度入库计划投资占比较大的云青花园云图商业中心目前已处于停工状态、昆明市第十五水质净化厂建设工程报送投资已接近2/3，今年新入库项目储备不足，无法及时填补。
表1 固定资产投资（不含农户）新入库项目情况上报情况
项目名称 | 计划总投资（万元） | 项目个数 | 本年新入库项目 | 本月新入库项目 | 投资完成率（%） | 剩余投资（万元） |
非房投资 | 10671340 | 135 | 12 | 2 | 58.2 | 4465347 |
房地产 | 22418523 | 145 | 1 | 1 | 71.2 | 6459362 |
合计 | 33089863 | 280 | 13 | 3 | 67.0 | 10924709 |
（三）房地产开发投资低位增长，依旧低迷
虽然房地产投资占全区投资比重在不断缩小。但其仍然是全区投资的主要构成部分，1-4月，房地产开发投资占全部固定资产投资的比重为74.4％。房地产开发投资同比增长5.0％，较2025年一季度增速放缓57.4个百分点，拉动全部固定资产投资2.0个百分点。房地产投资增长主要依靠三大工程项目，剔除该因素影响，房地产投资依旧处于低迷状态。1-4月销售面积同比增长67.2%，增速较上期缩小0.9个百分点；销售额同比增长18.3%，增速较上期缩小3.8个百分点。前4月的房地产销售面积增长主要由于政府回购保障房项目德满欣苑，5月该项目的销售面积报送完毕，后续月份销售增长支撑不足。
从先行指标看，房地产开发项目本年实际到位资金下降25.4％，房屋施工面积下降13.0％，房地产开发项目到位资金依然趋紧,房企投资信心不够。受节后现金回流速度偏慢、短期内政策效应传导仍需时日等因素影响，房地产企业资金流动性整体依然偏紧，下行压力仍然较大。
三、意见建议
（一）紧抓国家政策措施，构建房地产发展新模式
从2024年末开始，为稳预期、稳主体，积极化解房地产系统性风险，促进房地产高质量发展，中央和地方政府陆续实施系列支持房地产市场发展的政策措施。最新一期5月7日发布的中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》及国家一揽子金融政策公布，推进构建房地产发展新模式。下阶段，一是要牢牢围绕国家政策措施，加大力度支持刚需性和改善性住房需求，推动住房需求释放；二是要加大“三大工程”建设力度，推进“三旧”改造进度，支撑城中村改造进度，提高人民居住质量，完善住房体系，促进形成“市场+保障”双轨制住房供应体系，加快构建发展新模式，更好满足居民多样化住房需求，促进房地产市场高质量发展。
（二）保障项目资金需求，提升企业的热情和意愿
进一步强化资金等要素保障，确保项目建设进度。广泛争取中央预算内投资等国家资金，用足用好融资政策，把政府专项债，中长期特别国债和其他政策性开发性金融工具作为投资建设的重要资金筹措渠道，积极协调引导金融机构、社会资本广泛参与投资建设。进一步扩大税收减免等支持政策的惠及面，有效降低企业投资成本，提升企业的热情和意愿。
（三）狠抓项目入库及建设，确保各类投资颗粒归仓
紧盯已开工建设未入库的项目，确保成熟一个入库一个，形成有效增量，非房投资预计后续还将入库昆明市第二水质净化厂设施设备更新改造项目、普自城中村改造配套基础设施项目、官渡区西亮塘防洪排涝改造工程、五里回迁房配套基础设施项目，房地产项目保利天珺花园二期、泽满欣苑、熙满欣苑。各行业主管部门，街道在紧盯项目建设进度的同时，要督促企业收集整理项目本年前期的相关费用，设备购置费用及时上报，做到应报尽报，应统尽统，颗粒归仓。
